TANAH MILIK ADAT DAN PENDAFTARANNYA OLEH DRS. KINTOT EKO BASKORO, S.H., M.H. KANTOR WILAYAH BADAN PERTANAHAN NASIONAL PROPINSI JAWA TIMUR 2008

1. PENGERTIAN

•Hak Milik Adat adalah hak perseorangan atas tanah yg pemiliknya berkuasa penuh atas tanah tsb. Hak atas tanah ini dpt dipindahtangankan, sbg jaminan hutang dan dpt diwariskan. (Juknis PMNA/KBPN No. 3/1997)

2. MACAM-MACAM HAK ADAT

•Tanah Gogolan :

Tanah komunal milik persekutuan masyarakat setempat/desa. Dpt berupa tanah pertanian dan rumah/pekarangan yg digunakan oleh penduduk desa yg memikul beban-beban penuh dr desanya. Penggunaan tanah tsb ada yg sifatnya bergiliran (dikonversi menjadi hak pakai) dan ada yg sifatnya tetap (dikonversi menjadi hak milik). Di daerah lain di Jawa tanah yg bersifat komunal tsb disebut juga Tanah Pekulen, Tanah Norowita

•Hak Sanggan :

Tanah sawah milik desa yg hasilnya untuk memperkuat Kas Desa. Seseorang yg menggunakan tanah dg Hak Sanggan mempunyai kewenangan pemilikan yg sifatnya sementara, misalnya menyewa dr desa. Sesuai ketentuan konversi UUPA hak orang tsb dikonversi menjadi hak pakai. Di Jawa Barat hak semacam ini dikenal dg istilah tanah/sawah titisara.

•Anggaduh :

Hak Anggaduh ini dahulu terdpt di daerah bekas Kasunanan Surakarta dan Kasultanan Yogya. Sesuai Ketentuan Pasal VI UUPA hak ini dikonversi menjadi hak pakai. Namun dg Perda DI Yogyakarta No. 10/1954 dinyatakan sebagai hak andarbeni atau yasan.

•Hak Pangonan :

Tanah negara yg pd zaman Kolonial Belanda diberikan kpd desa sbg milik desa bagi keperluan padang penggembala.

•dll

3.  PENDAFTARAN TANAH MILIK ADAT
Psl. 72
(1). Pendaftaran tanah dilakukan atas permohonan ybs.
(2). Meliputi :
- Pengukuran Bidang tanah utk keperluan ttt.
- Mendaftar Hak Baru (Psl. 23 PP 24/1997)
- Mendaftar Hak Lama (Psl. 24 PP 24/1997)
Psl. 24 PP 24/1997 : (Hak Lama)

-Bukti Tertulis

-Ket. Saksi

-Pernyataan ybs.

3.a. Bukti kepemilikannya lengkap

•Dikatakan lengkap apabila surat-surat atau bukti tertulis yg disampaikan oleh pemohon sesuai dengan alat-alat bukti sbgmana tercantum dlm penjelasan Psl 24 (1) PP 24/1997 Jo. Psl 60 (2) dan Psl 76 (1)

3.b. Bukti kepemilikannya tidak lengkap

•Dikatakan tidak lengkap apabila surat-surat atau bukti tertulis sbgmana tercantum pd penjelasan Psl 76 (1) tidak lengkap dipunyai oleh pemohon

Misalnya yg dipunyai hanya akta pemindahan hak oleh PPAT, sedangkan petuk pajak bumi/landrente, girik, pipil atau kikitir yg dikeluarkan sblm th 1960 tidak ada.
3.c. Bukti kepemilikannya tidak ada

•Dikatakan tidak ada apabila pemiliknya tidak mempunyai sama sekali alat bukti tertulis sbgmana ditentukan dlm Psl 60 (2) dan sbg dasar utk pembukuan hak tanah tsb pemohon/pemilik melengkapi dengan surat pernyataan penguasaan fisik selama 20 th dan dibenarkan min 2 orang saksi yg dpt dipercaya dan memenuhi syarat sbg saksi.

PMNA/K. BPN NO 3/1997
KONVERSI HAK (Pendaftaran Hak Lama)
Psl. 76 (1) :
“ PERMOHONAN SBG. DIMAKSUD DLM PSL. 73 (2) HRF C HRS. DISERTAI DGN DOKUMEN ASLI YG MEMBUKTIKAN ADANYA HAK YBS. SBG. DI MAKSUD DLM PSL. 24 (1) PP. NO. 24/1997, YAITU : “

A.…. ATAU;

B.   …. ATAU;
C.   SRT TANDA BUKTI HM YG DITERBITKAN BERDSRKAN PERATURAN SWAPRAJA  YBS, ATAU;
D.   STPKT HM YG DITERBITKAN BERDSRKAN PMA. NO.9/1959, ATAU;
E.   SK. PEMBERIAN HM DARI PJB YG BER WNG, BAIK SBLM ATAUPUN SJK  BERLAKUNYA UUPA, YG TDK DISERTAI KEWAJIBAN UTK MENDAFTARKAN HAK
YG DIBERIKAN, TTP TLH DIPENUHI SEMUA KEWAJIBAN YG DI SBT DIDLMNYA,    ATAU;

F.   PETUK PJK BUMI/LANDRENTE,GIRIK,PIPIL,KEKITIR, DAN VERP. INDONESIA   SEBLM BERLAKUNYA PP. NO.10/1961, ATAU;
G.   AKTA PEMINDAHAN HAK YG DIBUAT DI BWH TGN YG DIBUBUHI TANDA KESAKSIAN OLEH KEP.ADAT/KEP.DESA/KEL. YG DIBUAT SEBLM BERLAKUNYA  PP. INI DGN DISERTAI ALAS HAK YG DIALIHKAN, ATAU;
H.   AKTA PEMINDAHAN HAT. YG DIBUAT OLEH PPAT, YG TNHNYA BLM DIBUKUKAN  DGN DISERTAI ALAS HAK YG DIALIHKAN, ATAU;
I.    AKTA IKRAR WKF/SRT IKRAR WKF YG DIBUAT SBLM ATAU SJK MULAI DILAKS. PP. NO.28/1977 DG DISERTAI ALAS HAK YG DIWAKAFKAN, ATAU;
J.   RISALAH LELANG YG DIBUAT OLEH PJBT LELANG YG BERWNG, YG TNHNYA   BLM DIBUKUKAN DGN DISERTAI ALAS HAK YG DIALIHKAN, ATAU;
K.   SURAT PENUNJUKAN ATAU PEMBELIAN KAVELING TNH PENGGANTI TNH  YG DIAMBIL OLEH PEMERINTAH ATAU PEMERINTAH DAERAH, ATAU;
L.   SRT KET. RIWAYAT TNH YG PERNAH DIBUAT OLEH KANTOR PELAYANAN  PBB DGN DISERTAI ALAS HAK YG DIALIHKAN, ATAU;
M.   LAIN-LAIN BENTUK ALAT PEMBUKTIAN TERTULIS DGN NAMA APAPUN JUGA  SBG. DIMAKSUD PSL. II, VI, DAN VII KETENTUAM-KETENTUAN KONVERSI UUPA.
Psl. 76
(1) ADA BUKTI HAK ---->Penegasan KONVERSI
(2) BUKTI HAK TDK. LGKP ---->PENGAKUAN HAK
(3) BUKTI HAK TDK ADA----> PENGAKUAN HAK
Psl. 76 (1) :  ASLI :

•  PAJAK BUMI/LANDRENTE

•  GIRIK/PIPIL/KEKITIR

•  VERPONDING INDONESIA

PAJAK TANAH
SBLM. UUPA
Ps. 24 (1) PP 24/1997
(PENJELASAN) :
Bukti pemilikan itu pd. dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan a.n. pemegang hak pd. waktu berlakunya UUPA dan bila hak tsb. kmd. beralih, buktiperalihanhak berturut-turut sampai ketangan pemegang hak pd. waktu dilakukan pembukuan hak.
Cek Riwayat Tnh
A---------->B--------------->C------------------>D (PEMOHON)
1960             1970                         1990                              2007
Psl. 76 (2) : BUKTI HAK TDK. LENGKAP/TDK. ADA
Cara pembuktian :  Bukti lain + Pernyataan ybs & ket Saksi (2) yg dpt dipercaya, menytkn ybs adl pemilik bid. tnh
Psl. 76  (1)
(2)-----------------> DITEGASKAN KONVERSINYA à H.M. a.n. pemegang hak terakhir
“Berdasarkan data fisik dan data yuridis yg disahkan dgn B. Ac. Pengesahan data fisik dan data yuridis tgl…….., h.a.t. ini ditegaskan konversinya menjadi Hak Milik dgn pemegang hak……… dst.
( Psl. 88 ayat 1.a )
Psl. 76 (3) : BUKTI HAK TDK ADA
Cara pembuktian :

• Pernyataan dr Pemohon, isi :

ü  Pmhn kuasai scr Nyata ≥ 20 th berturut-turut atau peroleh penguasaan   dr pihak lain yg tlh kuasai ≥ 20 th (pmhn + pendahulu)

ü Itikad baik

ü Tdk diganggu gugat, dibenarkan oleh msyrkt. Hkm Adat, desa/Kelurahan

ü Tnh skrng tdk sengketa

ü Klausula dituntut PIDANA/PERDATA, bila pernyataan TDK BENAR

• S. Ket. KADES/LURAH + 2 SAKSI (fungsi sbg Tetua Adat atau penddk  lama setempat)

Pengakuan Hak    “ Berdasarkan data fisik dan yuridis yg disahkan dg B.Ac. Pengesahan Tgl….., h.a.t. ini di AKUI sbg. H. Milik dg pemegang hak …...,  Tanpa catatan ada keberatan dst.
PERALIHAN HAK
PSL. 103 AYAT (3) :DLM HAL PEMINDAHAN HAT. YG BLM TERDAFTAR DOKUMEN SBG. DIMAKSUD AYAT (1) TERDIRI DARI:
A. SURAT PERMOHONAN PENDAFTARAN HAT. YG DIALIHKAN YG DITANDATANGANI  OLEH PIHAK YG MENGALIHKAN HAK;
B. SURAT PERMOHONAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK YG DITANDATANGANI  OLEH PENERIMA ATAU KUASANYA;
C. SURAT KUASA TERTULIS DARI PENERIMA HAK APABILA YG MENGAJUKAN  PERMOHONAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK BUKAN PENERIMA HAK;
D. AKTA PPAT TTG PERBUATAN HKM PEMINDAHAN HAK YBS;
E. BUKTI IDENTITAS PIHAK YG MENGALIHKAN HAK;
F. BUKTI IDENTITAS PENERIMAAN HAK;
G. SURAT-SURAT SBG DIMAKSUD DLM PSL. 76;
H. IJIN PEMINDAHAN HAK SBG DIMAKSUD DLM PSL. 98 AYAT (2)
I.  BUKTI PELUNASAN BPHTB SBG DIMAKSUD DLM UU. No. 21/1997, DLM HAL BEA TSB.  TERUTANG;
J. BUKTI PELUNASAN PEMBAYARAN PPH SBG. DIMAKSUD DLM PP. NO. 48/1994 DAN  PP. NO. 27/1996, DLM HAL PJK TERUTANG.
PERALIHAN HAK (WARIS) Psl. 111 SYARAT :
a. STPKT ATAU BUKTI EX PSL. 24 PP. 24/1997
b. SURAT KEMATIAN DARI KADES / KAKEL T. T. PEWARIS WAKTU MENINGGAL
c. BUKTI SELAKU AHLI WARIS :
1. WASIAT, ATAU
2. PUTUSAN PN, ATAU
3. PENETAPAN PN, ATAU
4. BAGI WNI (ASLI)        SRT KET. AHLI WRS YG
DIBUAT OLEH
PARA AHLI WRS + 2 (DUA) SAKSI                                      DIKUATKAN OLEH KADES/KAKEL DAN
CAMAT T.T. PEWARIS WAKTU MENINGGAL
5. KUASA
6. BUKTI IDENTITAS AHLI WARIS
PEWARISAN Pembagian Waris
Psl. 42 (4) : Jika penerima warisan lebih dr satu orang dan waktu peralihan hak tsb didaftarkan disertai dgn akta pembagian waris yg memuat bhw h.a.t jatuh kpd seorang penerima warisan ttt, P.P.h.a.t. dilkkn kpd penerima warisan ybs berdasar

– Surat bukti waris;  dan

– Akta pembagian waris tsb.

HIBAH WASIAT  Psl. 112 (1)
#  Jika tnhnya sudah TERTENTU :

•  Sertipikat a.n. pewaris atau bukti hak ps 24 PP 24/1997

•  Srt. Kematian

-  Puts PN/Penet. Hakim-Ket.PN yg memuat penunjukan H.a.t tlh   di HIBAH WASIATKAN ke Pemohon
-  Akta PPAT hibah yg dilakukan oleh PELAKSANA WASIAT   (a.n. pemberi hibah wasiat), sbg pelaksana dan wasiat
-  A.P.Wrs. yg berisi penunjukan h.a.t sesuai hibah-wasiat

•  Kuasa

•  Identitas

•  Pajak-pajak

#  Jika tnhnya belum TERTENTU
Pendaftr. Peralihan hak kepada A. Wrs & Penerima hibah-wasiat,   sebagai HARTA BERSAMA
PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (HT)
Psl. 115
#  TNH SUDAH TERDAFTAR
PPAT -------------> BPN---------------> Sertip. HT
7 hari                              7 hari          (hari ke 7)
#  TNH BERSERTIPIKAT, BLM A.N. DEBITUR (ps. 115)
PPAT -------------> BPN--------------->Tgl Pendaft Peralihan hak -------------->Sertip. HT
7 hari                                           7 hari                                                                                          (hari ke 7 setelah pendaft. B.N)
#  TNH MILIK ADAT (ps. 117)
PPAT -------------> BPN----------Pngs. Konversi/ Pengak. hak-------------->Sertip. HT
7 hari                                           7 hari