Pengadaan Tanah dan permasalahannya.
HUSAINI,SH.MKn
Pada dasarnya suatu badan hukum baik badan hukum swasta maupun badan hukum / instansi pemerintah dalam rangka untuk mendapatkan perolehan hak atas tanah harus melakukan tahapan-tahapan sebagai berikut :
1. Perizinan
a. Untuk Badan Hukum swasta/BUMN/BUMD disebut izin
lokasi
Dasar Hukum : Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 2 Tahun 1993 Jo. Keputusan Menteri Negara Agraria No. 22 tahun 1993 sebagaimana telah dirubah dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 2 Tahun 1999
b. Instansi Pemerintah disebut
Penetapan Lokasi
Dasar Hukum Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 1994 sebagaimana telah dirubah Peraturan Kepala Badan Nasional Republik Indonesia No. 3 Tahun 2007
2. Perolehan Tanah
a. Badan HUkum Swasta/BUMN/BUMD dapat dilakukan dengan cara antara lain :
- Jual Beli
- Pembebasan
- Tukar menukar
- Hibah
- lnbreng
- Penggabungan ( Merger )
- Peleburan
b. Instansi Pemerintah dapat dilakukan dengan cara antara lain :
- Jual beli
- Pengadaan Tanah
- Tukar menukar
- Pemberian dari Pihak Ketiga
3. Perolehan Hak Atas Tanah
a. Badan Hukum Swasta/BUMN/BUMD status hak yang dapat diberikan :
- HGB
- HGU
- HP
- HPL ( Untuk BUMN/BUMD)
- HM ( Lihat PP No. 38/1963 )
b. Instansi Pemerintah status hak yang dapat diberikan :
- HP
- HPL
Pengertian / Batasan /Ruang Lingkup
Instansi Pemerintah :
Lembaga Negara, Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah Daerah
PENGADAAN TANAH INSTANSI PEMERINTAH
Dasar Hukum :
- PERPRES RI No.36 / 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Jo PERPRES RI No. 65 / 2006 tentang Perubahan Atas Perpres RI No. 36 / 2005 tentang Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Dasar Hukum sebagaimana tersebut diatas merupakan pengganti dari Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 dan Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 1994
Kepentingan Umum :
Kepentingan sebagian besar lapisan masyarakat berupa kegiatan yang meliputi pembangunan :
1. Jalan Tol, Jalan Umum, Rel Kereta Api, Saluran Air Minum / Air Bersih, Saluran Pembuangan air dan Sanitasi,
2. Waduk, Bendungan, Bendungan Irigasi dan Bangunan Pengairan lainnya,
3. Pelabuhan, Bandar Udara, Stasiun Kereta Api, dan Terminal,
4. Fasilitas Keselamatan Umum, seperti : Tanggul Penanggulangan Bahaya Banjir, Lahar dan lain-lain Bencana,
5. Tempat Pembuangan Sampah ( TPS )
6. Cagar Alam dan Cagar Budaya
7. Pembangkit, Transmisi dan Distribusi Tenaga Listrik.
CARA PENGADAAN TANAH :
- Secara Langsung, oleh Instansi ybs, jika :
- Melalui Panitia Pengadaan Tanah ( Panitia 9 ), jika :
- Melaui Pencabutan Hak, jika :
- Upaya Bupati / Walikota / Gubernur / Mendagri memperbaiki Keputusan PPT tidak disetujui oleh masyarakat pemilik tanah.
TATA CARA PENGADAAN
® Pengadaan Secara Langsung.
a. Dilaksanakan secara langsung oleh Instansi yang bersangkutan melalui jual beli, tukar-menukar, atau cara lain yg disepakti bersama dgn para pemegang hak,
b. Bentuk dan besarnya ganti rugi ditetapkan secara musyawarah dgn berpedoman pd NJOP /Nilai Nyata /Nilai sebenarnya / Nilai Pasar.
® Pengadaan Tidak Langsung ( melalui Panitia 9 / PPT ).
1. Tahap Persiapan
v Penyusunan Proposal Rencana Pembangunan. ( disusun 1 thn seblmnya berisi: Maksud & Tujuan Pembgnn, Letak lokasi dan luas tanah, Sumber Pendanaan dan Amdal )
v Penetapan Lokasi ( PL ), Instansi ybs mengajukan permohonan PL dgn melampirkan Proposal Renc Pembgnn kepada Bupati / Walikota / Gub / Ka BPN RI,
v Publikasi Rencana Pembgnn, setelah PL diterima plng lambat 14 hari Inst ybs harus mempublikasikan Renc Pembgn kepada Masy secara Langsung dan Tdk langsung ( melalui media cetak dll ),
v Penetapan Panitia 9 ( PPT ) Kab / Kota /Prov / Nasional oleh Bupati / Walikota /Gubernur / Mendagri dengan Surat Keputusan,
v Penetapan Lembaga Penilai Harga Tanah / Tim PHT.
Susunan & Kedudukan Anggota PPT ( Maksimal 9 Orang )
PPT Kabupaten / Kota :
a. Sekretaris Daerah ; Ketua merangkap Anggota,
b. Pejabat Daerah Eselon II ; Wakil Ketua merangkap Anggota,
c. Kep Ktr BPN Kab / Kota ; Sekretaris merangkap Anggota,
d. Ka Dis / Ka Ktr / Ka Bdn yg terkait dgn pel pengadaan tanah ; Anggota.
PPT Provinsi :
a. Sekretaris Daerah ; Ketua merangkap Anggota,
b. Pejabat Daerah Eselon II ; Wakil Ketua merangkap Anggota,
c. Kakanwil BPN Prov ; Sekretaris merangkap Anggota,
d. Ka Dis / Ka Ktr / Ka Bdn yg terkait dgn pelaksanaan pengadaan tanah ; Anggota.
PPT Nasional :
a. Sekjend Depdagri ; Ketua merangkap Anggota,
b. Pejabat Ess I Dep PU ; Wakil Ketua merangkap Anggota,
c. Pejabat Ess I BPN RI ; Sekretaris merangkap Anggota,
d. Dirjend / Assmen / Deputi Ins terkait dgn pelaksanaan pengadaan tanah ; Anggota,
e. Gubernur / Pejabat Daerah ( letak lokasi ) Ess II; Anggota,
f. Bupati / Walikota / Pej Daerh Ess II; Anggota.
Tugas Panitia 9 :
Panitia Kabupaten / Kota :
1. Memberikan penyuluhan kepada masyarakat,
2. Melaksanakan pendataan & inventarisasi atas bid tanah, tanaman, bangunan dan benda lain,
3. Melakukan penelitian status hukum tanah dan dokumennya,
4. Mengumumkan hasil pendataan & inventarisasi,
5. Menerima hasil penilaian harga tanah / tanaman /bangunan / benda lain atas tanah,
6. Mengadakan musyawarah antara pemilik tanah /tanaman / bangunan / benda lain dgn Instansi ybs,
7. Menetapkan besarnya ganti rugi tanah / tanaman / bangunan / benda lain,
8. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi
9. Membuat Berita Acara Pelepasan Hak Atas Tanah / Penyerahan Hak Atas Tanah / Tanaman /Bangunan / Benda Lain,
10. Mengadministrasikan / mendokumentasikan berkas pengadaan tanah,
11. Menyampaikan permasalahan disertai pertimbangan penyelesaian kepada Bupati / Walikota / Gubernur jika musyawarah tidak tercapai.
- Panitia Provinsi :
2.Mengkoordinasikan dan memaduserasikan pelaksanaan peng tanah di Kab / Kota,
3. Memberikan pertimbangan kepda Gubernur untuk mengambil keputusan penyelesaian bentuk dan besarnya ganti rugi yg diajukan Bupati / walikota,
4.Melakukan pengawasan dan pengendalian pengadaan tanah di Kab / Kota.
- Panitia Nasional :
2. Mengkoordinasikan dan memaduserasikan pelaks peng tanah di Prov dan atau Kab / Kota,
3. Menentukan dan atau menetapkan PPT Kab / Kota u/ melak tgs peng tanah di Kab / Kota masing2,
4. Memberikan pertimbangan kepda Mendagri dan Ka BPN RI u/ pengambilan keptsan penyelsn bentuk dan besarnya ganti rugi yg diusulkan Bupati /Walikota / Gubernur,
5. Melakukan pengawasan dan pengendalian peng tanah di Prov dan atau Kab / Kota.
Lembaga Penilai Harga Tanah / Tim PHT :
* Panitia PT Kab / Kota menunjuk LPHT
* Jika di Daerah blm terdapat LPHT, Bupati / Walikota /Gubernur membentuk Tim PHT; yg terdiri dari ;
1. Unsur Instansi yg membidangi Bangunan / Tanaman,
2. Unsur Instansi Pem Pst yg membidangi Pertanahan
3. Unsur Instansi Pajak Bumi Bangunan
4. Ahli yang berpengalaman sbg penilai tanah
5. Akademisi
6. ( dapat ditambah ) LSM .
2. Tahap Pelaksanaan :
[ Penyuluhan :
a. PPT + Instansi ybs melaksanakan penyuluhan menjelaskan manfaat, maksud dan tujuan pembngunan kepada masyarakat yg terkena lokasi pembgnn :
* Jika masy menerima, dilanjutkan dgn proses pengadaan tanah,
* Jika masy tidak menerima, penyuluhan dilakukan kembali,
b. * Apabila tetap tidak diterima oleh 75 % masy pemilik, lokasi dipindahkan ketempat lain,
* Apabila tetap tidak diterima dan lokasi tidak dpt dipindahkan berdasarkan pertimbangan :
- Aspek Historis, Klimatologis, Geografis, Geologis dan Topografis, tdk ada lokasi lain
- Bila dipindahkan kelokasi lain, memerlukan pengorbanan, kerugian dan biaya yg lebih besar,
- Rencana pembgnn tsb sgt diperlukan dan lokasi tsb merupakan yg terbaik dibanding lokasi lain,
- Bila tdk dilokasi tsb, dpt menimbulkan bencana yg mengancam keselamatan masy luas,
Maka PPT mengusulkan pd Bupati / Walikota /Gubernur u/ mengajukan Pencabutan Hak.
c. Hasil penyuluhan dibuatkan Berita Acara Penyuluhan.
[ Identifikasi / Inventarisasi :
* Identifikasi dan Inventarisasi dilakukan terhadap :
- Tanah ; pemilik, luas, batas2, letak, penggunaan, bukti kepemilikan dll
- Tanaman : pemilik, jenis, jumlah, umur dll
- Bangunan : jenis, luas, umur, pemilik dll.
* Hasil identifikasi dan inventarisasi dibuat dlm bentuk Peta Bidang dan Daftar dan selanjutnya diumumkan di :
a. Kantor Desa / Kelurahan setempat
b. Kantor Pertanahan setempat
c. website ( selama 7 hari )
d. dan atau Mass Media,min 2 kali penerbitan.
* Setelah selesai diumumkan, Peta Bidang dan Daftar disahkan oleh PPT, diketahui Kep Ktr BPN, Camat, Kades / Lurah setempat, dan Instansi yg terkait dgn bangnan / tanaman dll.
[ Musyawarah :
® Musyawarah dilaksanakan sec langsung ant Instansi ybs dgn Masy pemilik tanah/tanaman/bangunan/ benda lain,
® Pemilik dpt diwakili oleh Kuasa ( Surat Kuasa boleh Notariel / Bawah Tangan )
® Penerima Kuasa hanya dpt mewakili 1 Orang.
® Hal – hal yg dimusyawarahkan :
© Perhitungan ganti rugi ( hasil perhitungan Lembaga / Tim Penilai Harga Tanah yg didsrkan pd NJOP / Nilai Nyata / Sebenarnya,
© Bentuk dan besarnya ganti rugi dpt berupa :
* Uang
* Tanah pengganti
* Pemukiman kembali
* Gabungan diatas atau
* Bentuk lain yg disetujui bersama
® Musyawarah dianggap selesai jika minimal 75 % :
© Luas tanah yg diperlukan telah diperoleh
© Jumlah pemilik menyetujui bentuk dan besarnya ganti rugi.
® Jika masyarakat pemilik bersikap :
Setuju
ü Jika musywrh tercapai, PPT membuat Keputusan ttg Bentuk dan Besarnya Gati Rugi,
ü Setelah PPT membuat keputusan, selanjutnya memerintahkan Inst ybs u/ melakukan pembayaran ganti rugi kepda yg berhak dlm j w 60 hari,
Tidak setuju
ü Jika pemilik ttp menolak, dan lokasi pembgn tdk dpt dipindahkan musywrh dilaksanakan plg lama 120 hari tmt undgn pertama,
ü Jika pemilik ttp menolak,PPT membuat Keptsan bentuk dan bsrnya GR dan B A Penyerahan GR, Ins ybs menitipkan uang GR ke PN setempat
Yg berhak atas uang GR
* Pemegang HAT
* Nadzir ( Wakaf )
* Pemegang Hak Milik / Hak Pengelolaan atas HGB / HP diatas HM / HPL,
* Pemilik bangunan / tanaman pda HGB /HP diatas HM/ HPL,
ü Pemilik mengajukan keberatan kepada Bupati / Walikota/Gubernur/ Mendagri dlm waktu 14 hari,
ü Bupati / Walikota / Gubernur / Mendagri memberikan keputusan penyelesaian, plng lama 30 hari, berupa perubahan atau pengukuhan keptsan PPT,
ü PPT memerintahakan Ins ybs u/ menitipkan GR di PN setempat, bila :
* Yg berhak tidk diketahui tpt tinggalnya,
* Kepemilikannya masih dipersengketakan,
* Obyek ybs sementara dalam perkara dilembga Peradilan,
* Obyek ybs sementara diletakkan Sita oleh pihak yg berwenang.
ü Jika pemilik tetap menolak, maka Bupati / Walikota / Gubernur / Mendagri mengajukan usul Pencabutan Hak ke BPN RI dgn tembusan Instansi Induk yg memerlukan tanah dan Menkum & HAM.
ü BPN RI berkonsultasi dgn Instansi Induk yg memerlukan tanah dan Menkum & HAM, dan selanjutnya menyampaikan usul Pencabutan Hak kepada Presiden RI,
ü Jika pemilik tetap menolak KEPPES ttg Pencabutan Hak, mereka dpt meminya Banding ke PT setempat.
ü Tahapan-tahapan kegiatan sbgmana yang dipaparkan diatas yang seringkali menimbulkan permasalahan baik ditinjau dari asfek hukum perdata, Tata Usaha negara bahkan Hukum Pidana adalah :
ü - Penetapan Lokasi/izin lokasi
ü Kasus : PTPN VII dengan PT. Bumi Madu
ü Mandiri Kab. Way Kanan Prop. Lampung
ü - ldentifikasi dan Inventarisasi
ü Kasus : Bendungan Pengga Kab. Loteng Prop. NTB,
ü Terminal diKab. Bogor, TOl Cikunir Bekasi
ü - Ganti Rugi
ü Kasus : PUSDIKLAT BAPETEN , TPA Nambo Kab.
ü Bogor,
ü - Pelepasan Hak
ü Kasus : PT. PLN (Persero) di Kab. Lombok Barat.
ü - Perolehan Hak
ü Kasus : WIsma Dephan di Kab. Bogor
MEKANISME PENGADAAN TANAH
VIA
PANITIA PENGADAAN TANAH
PENYULUHAN à IDENTIFIKASI DAN INVENTARISASI à PENGUMUMAN à MUSYAWARAH
Tidak ada komentar:
Posting Komentar