BIDANG HAK TANAH DAN PENDAFTARAN TANAH KANTOR WILAYAH BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Dalam kegiatan pelayanaan pertanahan di kantor pertanahan kabupaten/kota masing-masing telah diatur dengan peraturan perundangan yang berlaku akan tetapi ada beberapa penekanan atau tambahan yang dapat kami berikan terhadap peraturan-peraturan tersebut, diantaranya :
I.  Peraturan Kepala Badan Pertanahaan Nasional RI No.1 Tahun 2010 Tentang Standart Pelayanaan Dan Pengaturan Pertanahan.
1. Pemberian dan pengakuan hak atas tanah.
Dalam proses pengakuan hak atas tanah hendaknya syarat yang telah ditetapkan agar dipedomani dengan tertib, yaitu menyangkut data fisik dan data yuridis dari tanah yang dimohon. Untuk pemohonan pengakuan hak atas tanah syarat yang ditentukan menyangkut data fisik dan yuridis seperti bukti kepemilikan atas tanah sebagaimana dimaksud Peraturan Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 Pasal 76 ditentukan sebagai berikut :

-Bukti lengkap yaitu bukti kepemilikan hak atas tanah berupa surat jual beli, hibah, pembagian, atau bukti lainnya yang masih ada dan secara terus menerus terkait sampai dengan bukti pemilikan yang dimiliki pemohon.

-Apabila bukti tersebut tidak lengkap maka dilengkapi dengan pernyataan pemohon serta keterangan riwayat kepemilikan tanah dari dua orang ketua adat di desa yang bersangkutan.

-Apabila bukti kepemilikan tidak ada maka dapat dilengkapi dengan keterangan riwayat pemilikan tanah dari Kepala Desa dan dua orang saksi/tetua adat yang ada di desa bersangkutan, yang menyatakan bahwa tanah di mohon dikuasai secara terus menerus oleh pemohon selama jangka waktu 20 tahun.

-Dalam proses pemberian hak atas tanah negara agar diteliti riwayat penguasaan serta bukti penguasaan atas tanah yang dipunyai pemohon.

Khusus untuk permohonan hak atas tanah negara yang kewenangan pemberian hak atas tanahnya ada pada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi atau Kepala Badan Pertanahan RI agar di perhatikan hal-hal sebagai berikut :

-Berkas dibuat dalam dua rangkap untuk kewenangan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi dan tiga rangkap untuk kewenangan Kepala Badan Pertanahan Nasional. Bukti penguasaan atas tanah yang merupakan surat-surat asli agar disimpan untuk dijadikan warkah, sedangkan yang dikirimkan pada Kepala Kantor Wilaya Badan Pertanahan Provinsi atau Kepala Badan Pertanahan Nasional RI adalah fotocopi/legalisir.

-  Untuk kelengkapan berkas permohonan hak yang diajukan kepada Kepala Kantor Badan Pertanahan Provinsi agar dilengkapi dengan peta bidang tanah. Adapun peta bidang tanah tersebut diberi catatan pada bagian kanan bawah lembar peta bidang tanah sebagai berikut :

¡Peta bidang tanah ini sebagai lampiran surat keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sulawesi Utara

tanggal :
nomor :
Kepala Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Nasional
Provinsi Sulawesi Utara
¨
Andreas Ginting SH
NIP. 195207261982031001
-   Untuk tertibnya kelengkapan berkas serta mempermudah penelitian atas berkas permohonan yang diajukan hendaknya berkas permohonan tersebut disusun dengan urutan sebagai berikut :

¡Surat pengantar Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

¡Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A

¡Peta Bidang Tanah

¡Permohon Hak Atas Tanah

¡Pernyataan Penguasaan Fisik Atas Tanah Negara

¡Surat Keterangan Kepala Desa/Lurah atas penguasaan/kepemilikan bangunan dan tanaman diatas tanah dibangun

¡Surat Pernyataan Penguasaan Tanah

¡Surat Pernyataan Penggunaan Tanah

¡Surat Bukti Pemilikan/Penguasaan Tanah

¡Fotocopy SPPT/STTS PBB

¡Fotocopy SSB BPHTB dan SSP PPH

¡Fotocopy KTP

¡Akta Pendirian Badan Hukum dan Pengesahannya (untuk badan hukum)

¡Surat Keputusan dari Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Penunjunkan sebagai Badan Hukum yang dapat mempunyai tanah dengan hak milik

¡Surat-surat lainnya yang dibutuhkan dengan tanah yang dimohon

¡Berkas yang dikirim ke Kanwil berupa fotocopy yang sudah dilegalisir.

¡Lampirkan 1 (satu) lembar Peta Bidang.

2.   Fotocopy, salinan atau kutipan data pendaftaran tanah yang tersimpan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Untuk pemberian Fotocopy, salinan, atau kutipan data pendaftaran tanah yag tersimpan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota sebagaimana dimaksud Pasal 192 Ayat (3)(4) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, hendaknya surat permohonan yang ditunjukkan kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Provinsi harus disertai dengan Fotocopy, salinan, atau kutipan data yang akan diberiakan kepada pemohon yang akan dijadikan dasar/pertimbangan Kakanwil untuk proses permohonan tersebut.
3.   -   Permohonan penerbitan sertipikat pengganti karena hilang.
Dalam hal penggantian sertipikat karena hilang untuk kedua kalinya atau lebih, maka menyimpang dari prosedur yang ditentukan dalam PMNA/KBPN  No. 3/1997 serta demi tertibnya pelayanan tersebut hendaknya permohonan pemberian sertipikat pengganti karena hilang kedua kali atau lebih dilengkapi dengan Berita Acara Penyelidikan dari POLRI.
-  Tetap diumumkan di media cetak sesuai PP No. 24/1997 dan PMNA/KBPN No. 3/1997
4.  Buku Tanah Hilang dan Pengecekan Sertipikat
Terdapat banyak keluhan pemohon atas keterlambatan pelayanan pengecekan sertipikat disebabkan Buku Tanah sulit bahkan tidak dapat ditemukan, dengan iini ditegaskan agar masing-masing Kantor Pertanahan secara tertib menangani pengarsipan Buku Tanah dan Warkah. Pihak-pihak yang tidak berkompeten agar jangan/tidak menyimpan Buku Tanah atau Warkah disembarang tempat melainkan disimpan di tempat yang telah ditentukan serta dikelola secara benar.
Demikian juga Pengecekan Sertipikat agar dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku dan tidak dilayani melalui/via telepon.
5.  Pemisahan/Pemecahan Hak Atas Tanah
Adanya beda  penafsiran dalam penerapan aturan mengenai pemisahan/pemecahan bidang Hak Atas Tanah adalah merupakan Tupoksi Subsi Pendaftaran Hak  atau Subsi Peralihan Hak.
Apabila terdapat perbedaan persepsi dalam hal ini, jangan masing-masing Kantor Pertanahan secara serta merta merubah sistem yang telah ada bahkan sudah lama berjalan tanpa berkonsultasi dengan pihak Kanwil BPN Provinsi Sulawesi Utara.
II.   Peraturan Pemerintah No.13 Tahun 2010 Tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
1.    Perhitungan biaya  Pendaftaran Hak Tanggungan
Menurut pemantauan kami terdapat perbedaan penerapan terhadap biaya pendaftaran Hak Tanggungan. Dalam PP No. 13 Tahun 2010 secara tegas dinyatakan  bahwa besarnya biaya pendaftaran Hak Tanggungan dihitung perbidang berdasarkan  jumlah nilai Hak Tanggungan secara keseluruhan.
Apabila dalam  satu Hak Tanggungan terdapat beberapa bidang hak-hak yang diagunkan dengan nilai hak tanggungan masing-masing, maka perhitungannya bukan berdasarkan nilai masing-masing bidang dalam hak tanggungan melainkan nilai keseluruhan Hak Tanggungan yang menjadi patokan untuk perhitungan jumlah harga pendaftarannya.
Contoh :  Dalam satu Hak Tanggungan terdapat 4 bidang hak tanah dengan nilai masing-masing hak tanggungan sebagai berikut :
1. Hak Milik No. A …………………Nilai HT  Rp. 250.000.000,-
2. Hak Milik No. B …………………Nilai HT  Rp. 250.000.000,-
3. Hak Milik No. C …………………Nilai HT  Rp. 250.000.000,-
4. HakMilik No. D …………………Nilai HT  Rp. 250.000.000,-
Jumlah  Rp. 1.000.000.000,-
Jadi biaya Hak Tanggungan Rp. 10.000.000,-
III.  Peraturan KBPN No. 7/ 2007
-   Panitia Pemeriksa Tanah harus mengadakan pemeriksaan data yuridis dalam satu bahasan/rapat (sidang Panitia “A”) di Kantor Pertanahan setempat.

-Ketua Panitia  “A” harus menunjuk 2 orang anggota Panitia “A” untuk mengadakan Pemeriksaan di lokasi selain Kepala Desa.

-  Keputusan Panitia “A” harus didasarkan pada musyawarah, jika tidak ada kesepakatan melalui pencatatan pada Risalah Panitia “A” apa yang merupakan alasan salah satu atau lebih anggota dalam proses permohonan tersebut.

-Biaya transportasi dan lain-lain ditanggung pemohon, jangan disetor di Kantor

IV.Peraturan Kepala Badan Pertanahan Naional No. 1 Tahun 2011

Dalam pelimpahan kewenangan pemberian hak atas tanah agar dipahami hal-hal sebagai berikut :
A. Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah.

1.Khusus untuk Tanah Instansi Pemerintah yang dipermasalahkan, akan diminta petunjuk dari KBPN RI  karena dalam Pasal 3 dan  Pasal 9 menyangkut kewenangan pemberian Hak Pakai dari Kakantah Kabupaten/Kota dan Kanwil tidak diatur, akan tetapi mengingat tugas pelayanan pada masyarakat terus menerus bertambah maka prosesnya agar dilaksanakan  sesuai ketentuan sebelumnya.

Pemikiran lain yang dapat diberikan atas  alasan pemberian Hak Pakai pada Instansi Pemerintah jika di simak hanya jangka waktu saja yang tidak terakomodir, kalau menyangkut luas tanah  tetap berpedoman pada luas yang ditentukan pada Peraturan Kepala Badan  No. 1 Tahun 2011

2.Kewenangan Kakantah Kab/Kota yang tidak ada batasan luas sebagaimana diatur dalam Pasal 3 huruf  C angka 1 s/d 4 dalam hal pemberian Hak Milik dalam rangka pelaksanaan program :

§ Transmigarasi

§ Redistribusi Tanah

§ Konsolidasi Tanah dan

§Pendaftaran tanah yang bersifat  strategis, massal dan progam lainnya dalam pelaksanaannya tetap harus berpedoman pada batasan luas tanah yaitu untuk Tanah Pertanian dan Non Pertanian yang merupakan kewenangan Kakanwil dan Kakantah.

3.Pemberian hak Tanah secara Umum

Dalam ketentuan ini Pemberian Hak Tanah secara Umum yang hanya merupakan kewenangan Kepala Badan, secara terperinci  tidak diatur batasan-batasannya. Dengan demikian untuk Pemberian Hak Atas Tanah secara umum tetap hanya terbatas pada hal-hal sebagai berikut :

a.Pemberian Hak Milik untuk Rumah Tinggal kepunyaan WNI  sebagaimana diatur dalam PMNA/KBPN No. 6/1998.

b.Pemberian Hak Milik atas tanah yang telah dibeli oleh PNS  dari Pemerintah sebagaimana diatur dalam PMNA/KBPN No. 2 Tahun 1998

●c.   Pemberian Hak Milik untuk RS dan RSS sebagaimana diatur dalam SK KBPN No.15 Tahun 1997

d.Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah bekas Hak Milik sebagaimana diatur dalam PMNA/KBPN No. 16 Tahun 1997

4.Apabila Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota merasa tidak jelas menetapkan pemberian hak atas tanah yang merupakan kewenangannya karena hal yang kurang jelas, agar dikonsultasikan dengan Kanwil BPN Provinsi bahkan kalau memang ragu-ragu berkas tersebut agar diajukan kepada Kakanwil BPN Provinsi untuk proses selanjutnya.

5.Mengenai pemberian hak atas tanah yang merupakan kewenangan Kakanwil BPN Provinsi atau kewenangan Kepala Badan Pertanahan Nasional, kembali ditekankan agar jangan sekali-kali dengan cara apapun diantaranya memecah-mecah tanah tersebut menjadi lebih kecil supaya tetap jadi kewenangan Kakantah Kab/Kota jangan dilakukan/dilaksanakan jangan sampai menimbulkan masalah yang tanggungjawabnya dapat menjadi tanggung jawab pribadi di hadapan hukum.

6.Pemberian Hak atas tanah bekas Hak Guna Usaha.

Dalam  aturan  ini  tidak diatur secara khusus sebagaimana Peraturan sebelumnya yaitu merupakan kewenangan Kakanwil BPN Provinsi, dengan demikian kewenangan pemberian hak atas tanah bekas Hak Guna Usaha diproses sebagaimana Tanah Negara lainnya yaitu berpedoman pada batasan luas tanah pertanian  dan non pertanian yang merupakan kewenangan Kakantah Kab/Kota, Kakanwil dan Kepala Badan Pertanahan Nasional.
B. Kegitan Pendaftaran Tanah Tertentu
Pada dasarnya penandatanganan : Buku Tanah, Sertipikat, SKPT
untuk pendaftaran tanah pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah secara sporadik merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota
Akan tetapi berdasarkan Keputusan Kakanwil BPN Provinsi Kepada Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah dalam hal sebagai berikut :

–Kepala Kantor berhalangan hadir dalam jangka waktu 10 (sepuluh) hari berturut-turut karena dinas, cuti, sakit atau sebab lain.

–Beban pekerjaan Kantor Pertanahan Kab/Kota untuk kegiatan Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah lebih dari 1.000 (seribu) kegiatan rata-rata setiap bulan dalam satu tahun atau mempunyai target program kegiatan Pertanahan bersifat strategis dan massal  dengan jumlah 5.000 (lima ribu) bidang pertahun.

Kewenangan penandatanganan pelayanan Pendafataran Tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data Pendaftaran Tanah  tersebut hanya dibatasi untuk luasan biodang tanah yaitu :

-Non Pertanian 500 M2

-Pertanian 10.000 M2

Demikian juga  walaupun luas tanah  untuk tanah non pertanian 500 M2 dan tanah Pertanian 10.000 M2 akan tetapi kewenangan tersebut tidak dapat dilimpahkan yaitu mengenai pelayanan sebagai berikut :
§Pendaftaran Tanah  terhadap hak atas tanah untuk orang asing berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia dan perwakilan Negara Asing/ Badan Internasional.

§Pendaftaran Hak tanggungan, peralihan Hak Tanggungan  (Cessie), perolehan Kreditor (Subrogasi).

§Pemisahan, pemecahan dan  penggabungan bidang tanah yang dimiliki Badan Hukum.

§Pendaftaran Hak Pengelolaan

§Pendaftaran HGU

§Pendaftaran Hak Milik Sarusun

§Penerbitan Sertipikat pengganti karena hilang

Dalam Pasal 18 dinyatakan bahwa selain kewenangan dimaksud  pada Pasal 17 Ayat (2), Kepala Kantor wajib juga melimpahkan kewenangan  kepada Kepala Seksi HTPT untuk melaksanakan penandatanganan SKPT,  Pencatatan sita dan pengangkatan sita, Pengecekan Sertipikat dan pencatatan lainnya.
Hal ini jangan ditafsirkan secara terpisah sehingga dianggap sebagai kewajiban Kakantah untuk melimpahkan kewenangan tersebut secara otomatis pada Kasi HTPT, melainkan ini terkait atau merupakan satu kesatuan dengan Pasal 17 dimana kewenangan tersebut hanya berlaku apabila beban pekerjaan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah satu kantor dalam satu tahun rata-rata 1.000 pekerjaan/kegiatan setiap bulan dan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan menyangkut pelimpahan kewenangan tersebut diterbitkan setelah terlebih dahulu ada Keputusan Kepala Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19.