Contoh RESUME MASALAH DAN SENGKETA DALAM PENGUKURAN DAN PENDAFTARAN TANAH

1. I.         PENDAHULUAN

Sengketa pertanahan muncul dengan bermacam variatif latar belakang berbeda, diantaranya :

1. Struktur hukum pertanahan yang tumpang tindih

Undang-undang No. 5 Tahun 1960 awalnya dirancang sebagai payung hukum bagi kebijaksanaan pertanahan nasional, namun hal tersebut tidak berfungsi dengan dikeluarkan perundang-undangan sektoral, yang mempunyai posisi yang sama dan menjadikan tanah menjadi objek yang sama.

1. Akibat dari pelaksanaan perundang-undangan oleh Instansi Badan Pertanahan Nasional RI.

1. Faktor penyebab sengketa, konflik dan perkara pertanahan lainnya :

-            Pelaksanaan hak Ulayat masyarakat hukum adat.
-            Penggarapan rakyat atas areal perkebunan, kehutanan dan pertambangan
-            Sengketa warisan, keperdataan, batas-batas bidang tanah, batas wilayah, dll
Sebagai tindak lanjut penanganan dan penyelesaian terhadap berbagai bentuk sengketa pertanahan yang ada selanjutnya ditetapkan Peraturan Presiden  No. 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional dengan kedeputian antara lain Deputi bidang Pengkajian dan Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan, adapun pembentukan Kedeputian Bidang Pengkajian dan Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan diharapkan mampu secara efektif dan efisien menekan jumlah sengketa pertanahan.
Beberapa strategi dalam menekan jumlah sengketa pertanahan yang telah ditetapkan kedeputian ini antara dengan mengadakan Pendidikan dan Pelatihan Penyidik Pegawai Negeri Sipil Badan Pertananahan Nasional RI (PPNS-BPN RI), menetapkan operasi-operasi  diantaranya Operasi Tuntas Sengketa dan Operasi Sidik Sengketa.

1. II.      PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH

1. Pengertian Pendaftaran Tanah.

Dalam Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 pasal 1 ayat (1) ditegaskan bahwa Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

1. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah.

-            Undang-undang Dasar 1945 Pasal 33 Ayat (3)
-            Undang-undang No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Pasal 19
-            Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
-            Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Menurut ketentuan  Pasal 19 Undang-undang No. 5 Tahun 1960 kegiatan pendaftaran tanah meliputi :

-2-

1. Fisik kadaster (data bidang tanah)

Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah meliputi :
-            Bidang tanah
-            Daftar tanah
-             Peta pendaftaran (NIB)
-            Azas spesialitas : NIB

1. Rechts kadaster / legal kadaster (menjamin kepastian hukum) meliputi :

-            Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
-          Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat : Hak tanah (lahir hak), Buku tanah (alat pembuktian), Stelsel negative.

1. Azas dan sistem pendaftaran tanah

1. Azas-azas dalam pendaftaran tanah menurut ketentuan Pasal 2 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 adalah :

-       Azas Sederhana
dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan terutama para pemegang hak atas tanah.
-       Azas Aman
dimaksudkan untuk menunjukan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
-       Azas Terjangkau
dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan ekonomi lemah.  Pelayanan yang diberikan harus bias terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
-       Azas Mutakhir
dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya.  Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir.  Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari secara terus menerus dan berkesinambungan.
-       Azas Terbuka
dimaksudkan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.  Data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di Lapangan.
lihat pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah No.24.

1. Sistem (publikasi) pendaftaran tanah ;

Penghargaan (bernilai hukum) bagi pihak ketiga terhadap data/produk (daftar umum : sertipikat/buku tanah, peta daftar tanah, surat ukur) yang disajikan Kantor Pertanahan.
-        Sistem publikasi negatif
-        Sistem publikasi positif
-        Tersirat dalam Pasal 19 ayat (2) C :
-       Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
-        UUPA menganut sistem publikasi negative
-        Apa bedanya sistem  publikasi positif dengan sistem publikasi negatif?

-3-

1. Sistim pendaftaran tanah

Sistim negatife :
Terdaftarnya seseorang dalam daftar umum sebagai pemegang hak tidak mengakibatkan bahwa orang yang sebenarnya berhak akan kehilangan haknya.
Sistim positif :
-       Terdaftarnya seseorang dalam daftar umum karena memperoleh hak dengan itikad baik tidak dapat diganggu gugat.
-       Pemilik sebenarnya akan kehilangan hak dan hanya mendapat ganti rugi.

1. Kegiatan pendaftaran tanah

-       Pengukuran dan pemetaan (pembuatan Peta)
-       Pembuatan Daftar Tanah
-       Pembuatan Surat Ukur
-       Pembuatan Buku Tanah
-       Pendaftaran Hak
-       Pembuatan Surat Tanda Bukti Hak
-       Pendaftaran Peralihan Hak
-       Pendaftaran Pembebanan Hak dan Roya
-       Pendaftaran Pemisahan/Penggabungan
-       Pendaftaran lainnya
-       Pendaftaran Penghapusan Hak
-       Pengangkatan, Pembinaan dan Pemberhentian Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT).

1. III.   ANALISA MASALAH DALAM PENGUKURAN DAN PEMETAAN

Masalah administrasi dan prosedur pengukuran :

1. Prosedur (administrasi) pengukuran meliputi : Permohonan yang bersangkutan, Bayar biaya, Pelaksana petugas ukur sesuai Surat Tugas, Teliti peta, bawa q.u., Alat ukur, pembantu ukur, Memberi tahu/permisi kepada Kepala Desa/Kepala Adat/Lurah, Pelaksana pengukuran bidang tanah adalah Petugas Ukur, Disaksikan pemilik tanah yang berbatasan, Batas-batas tanah ditunjukkan oleh pemilik/pemohon

1. Permasalahan prosedur pelaksanaan pengukuran meliputi : Telah diukur lebih dahulu, Tanpa Surat Tugas, Yang mengukur bukan petugas ukur/pegawai BPN tetapi pembantu ukur, Tidak meneliti peta, Tidak mengecek/teliti alat ukur, Tidak membawa blanko gambar ukur, Penunjuk batas : kuasa mengurus sertipikat, yang tidak tahu pasti batas-batasnya, Tidak disaksikan/persetujuan pemilik tanah yang berbatasan, Akibatnya jika timbul perkara pidana, petugas ukur yang bersangkutan dimungkinkan menjadi Terdakwa, Tidak dapat memetakan hasil pengukuran.

1. Masalah sengketa batas meliputi : Kesalahan Pengukuran, Karena salah penunjukan batas, Pemasangan tanda batas tidak tepat, Peralatan tidak sempurna, Kemampuan pelaksanaannya, Salah ukur, salah baca, Akibatnya : gambar, bentuk bidang tanah, luas, pemetaan menjadi salah.

1. Masalah Luas meliputi : Salah menghitung luas,  Batas-batas tanah sudah permanen, tembok keliling, Diukur ulang, panjangan tetap, Dalam sertipikat luas 6000 m² dihitung kembali luas hanya 5000 m² Kurang 1000 m² Rugi Rp. 15.000.000,- / M².

- 4 -

1. IV.   MASALAH SITA (BESLAAG) DAN PEMBLOKIRAN

1. Pengertian.

Pada hakikatnya sita merupakan “perintah” perampasan atas harta sengketa atau harta kekayaan tergugat/tersita, atas permintaan penggugat (dalam hukum acara perdata). Tujuannya untuk menjamin agar gugatan tuntutan atau upaya pemulihan hak hukum tidak ilussoir. Ada kepastian kepada penggugat yang berkepentingan bahwa upaya/tuntutan hukumnya mempunyai nilai.
Pemblokiran bermakna permohonan untuk tidak mengadakan perubahan-perubahan/peralihan hak atas bidang tanah yang masih dipermasalahkan baik di dalam atau di luar pengadilan.
Akibat Sita Terhadap Tanah :
-            Barang tersita tidak dapat dipindahtangankan atau dibebani hak tanggungan
-            Pemindahan barang tersita batal demi hukum ( pasal 199 HR / 214 RBG ) dan diancam hukuman (pasal 231 KUHP)
-            Obyek eksekusi sudah pasti yaitu untuk penjualan lelang jika mengenai perselisihan atau untuk pemenuhan hutang piutang dan / atau diserahkan kepada penggugat jika mengenai sengketa kepemilikan.

1. Obyek sita / pemblokiran
   1. Tanah yang sudah bersertipikat termasuk yang sudah berakhir haknya. HM, HGU, HGB, HP, HPL, HMSRS
   2. Tanah yang belum terdaftar / bersertipikat : Tanah bekas milik adat, Tanah yang belum diberikan sesuatu hak / tanah Negara

1. Subyek / pihak yang meminta sita / pemblokiran
   1. Badan Peradilan

-        Pengadilan Negeri : pengenaan sita jaminan atau sita eksekusi
-        Pengadilan Tata Usaha Negara : penundaan pelaksanaan TUN / Status Quo
-        Pengadilan Agama : Sita Jaminan
-        Pengadilan Militer : Penyitaan

1. Dirjen Pajak : penyitaan
2. Kejaksaan / Kepolisian : penyitaan dan pemblokiran
3. Instansi BPN dan instansi pemerintah : pemblokiran atau status quo
4. Perorangan : permintaan pemblokiran atau sita jaminan, keberatan terhadap proses / pengumuman untuk penerbitan sertipikat tanah atau penerbitan sertipikat kedua pengganti yang hilang.
5. KPK (Komisi Pemberantasan Korupsi) : Penyitaan

1. Syarat formil kekuatan mengikatnya sita jaminan
   1. Harus didaftarkan (diumumkan) berita acara sita dengan jalan mencatatnya di kantor pendaftaran yang berwenang ( di Kantor Pertanahan jika tanahnya sudah terdaftar, jika belum terdaftar maka dilakukan di kantor penyimpan letter C / kelurahan)
   2. Mengikat sejak tanggal berita acara sita didaftar di kantor pendaftaran.  Kelalalian pendaftaran (oleh yang meminta sita) mengakibatkan sita tidak mempunyai kekuatan mengikat, terutama pihak ketiga

1. Berakhirnya sita
   1. Sita diangkat
   2. Eksekusi selesai dilaksanakan

1. Permintaan pendaftaran sita jaminan
   1. Dalam surat / berita acara sita jaminan menyebutkan jenis dan nomor hak, kelurahan / desa letak tanah, luas, nama pemegang hak (data yuridis lengkap).  Dapat dicatat pada buku tanah yang bersangkutan

-5-

1. Dalam surat atau berita acara sita jaminan tidak menyebutkan jenis dan nomor hak desa / kelurahan letak tanah, pencatatan sita jaminan tidak dapat dilaksanakan.  Untuk itu, kantor pertanahan memberitahukan hal tersebut kepada pengadilan, selanjutnya agar panitera / juru sita yang bersangkutan menunjukkan letak tanah dan batas-batasnya di lapangan untuk dapat dilaksanakan pencatatan sitanya dalam daftar tanah atau peta pendaftaran tanah.

1. Permintaan pemblokiran dari perorangan
   1. Permintaan pemblokiran dari perorangan (yang berkepentingan) terhadap tanah-tanah yang belum dibukukan (belum bersertipikat) tidak dapat dilayani
   2. Jangka waktu pemblokiran diatur dalam PMNA / KBPN No.3 Tahun 1997 pasal 126 s/d 128

1. Ketentuan pasal 45 ayat (1) huruf e pp 24 / 1997

Kepala kantor pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atau pembebanan hak jika : Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di pengadilan

1. Permasalahan hukum yang dijumpai dalam sita jaminan antara lain :
   1. Bidang tanah yang dikenakan sita jaminan ternyata terdaftar atas nama pihak lain
   2. Bidang tanah yang dikenakan sita jaminan telah dibebani hak tanggungan
   3. Bidang tanah yang dikenakan sita jaminan masih menjadi obyek sengketa tumpang tindih
   4. Bidang tanah yang dikenakan sita jaminan disita oleh kantor pajak dalam rangka pelunasan hutang pajak

1. PENANGANAN MASALAH SITA JAMINAN

Pendaftaran sita jaminan ini harus dilayani dan dilaksanakan sesegera mungkin yaitu dicatat pada buku tanah yang bersangkutan, karena terkait dengan pihak ketiga, misalnya pembuatan akta jual-beli, akta pemberian hak tanggungan dsb. Apabila objek Sita Jaminan belum terdaftar haknya/bersertipikat, diminta jurusita Pengadilan/Pemohon untuk menunjukkkan letak dan batas-batas objek sita jaminan untuk diukur dan dipetakan pada Peta pendaftaran.