LAND AND LAND ADMINISTRATION Disampaikan Oleh: TJAHJO ARIANTO

Sumber : UNITED NATIONS
A. TANAH SEBAGAI SUMBER DAYA

ØTanah merupakan sumber daya yg sangat penting, tanpa tanah kehidupan di muka bumi tidak dapat dipertahankan. Tanah merupakan komoditi fisik, hak utk memiliki atau menggunakannya sama.

ØAdministrasi pertanahan penting utk kesinambungan pengembangan tanah sebagai sumber daya alam.

ØAdministrasi pertanahan menangani kerangka sosial, hukum, ekonomi dan teknis dalam hal yang berkaitan dengan tanah.

Dari sudut hukum  tanah merentang dari inti bumi ke keadaan tak terhingga di langit. Namun demikian administrasi pertanahan memfokuskan kepada volume ruang yang meliputi permukaan bumi, semua benda yang terkait padanya, selain batuan dan mineral yang berada di bawah permukaannya.
Tanah meliputi kawasan yang ditutupi oleh air seperti laut dan danau, semua bangunan dan tumbuhannya. “Hak atas udara” yaitu hak untuk menggunakan ruang yang berada di atas permukaan tanah, di beberapa yurisdiksi diperlakukan sebagai bagian dari tanah tidak dibahas di sini.

•Tanah dan penggunaannya dapat ditelaah dari berbagai sudut pandang. Dari sudut ekologi, tanah memainkan peranan penting dalam strategi makhluk hidup untuk bertahan dan berkembang. Sejarah permukiman manusia telah didominasi konflik nasional dan internasional, manusia membunuh atau terbunuh dalam pertikaian mempertahankan batas negara atau batas tanah dan harta benda mereka.

•Administrasi pertanahan berfokus pada tanah yang berhubungan dengan individu atau masyarakat memiliki hak milik dan hak guna, yang dapat dibeli dan dijual dan tunduk kepada pajak, dan itulah dasar produksi ekonomi.

•Di sejumlah negara istilah “real estate” digunakan untuk memberikan uraian mengenai tanah. Sebagian negara membedakan antara tanah dan bangunan yang dikaitkan dengan tanah, yang menyebut bangunan sebagai “property”

•Peranan tanah dalam perekonomian sangat penting. Tanpa hak yang terjamin atas tanah tidak mungkin dilaksanakan pembangunan yang berkesinambungan, karena sedikit sekali kesediaan untuk berinvestasi jangka panjang, pada negara berkembang seperti Indonesia akan sulit memperoleh investasi asing.

B. KADASTER & PENDAFTARAN TANAH

Pemilikan, nilai dan penggunaan tanah dalam lalu lintas ekonomi saling terkait, setiap atribut  tanah perlu dikelola secara cermat, utk hal tersebut harus ada catatan atau arsip yg baik tentang:

•Pemilikan, utk memastikan Penguasaannya;

•Nilainya, utk memastikan keadilan antara hak dan kewajiban pemilik terkait dengan pajak utk negara;

•Penggunaannya, utk memastikan pengelolaan sumber daya yg efisien;

FUNGSI PENDAFTARAN TANAH
(Memberikan dasar untuk kepastian dan keamanan untuk :)
• Memiliki/memperolehnya;

• menikmati hasil-hasil dari penggunaannya;

• melepaskan haknya.

SISTIM ADMINISTRASI TANAH

•Merupakan proses mencatat utk menjamin informasi pemilikan tanah yang berhak;

•Harus memberikan rasa aman bagi pemilik, investor, dan kreditor;

•Instrumen kebijakan nasional utk menunjang pembangunan ekonomi.

KADASTER
Serupa dgn pendaftaran tanah mengandung seperangkat catatan mengenai tanah. Kadaster didasarkan pada bidang tanah milik yang didasarkan atas kawasan:
Pemilikan Tanah; Pemungutan Pajak;  atau Penggunaan Tanah dan beragam informasi mengenai tanah.
Kadaster paling baik disusun berdasar bidang  tanah milik, karena merupakan dasar hukum untuk semua
urusan tanah. Jika pemilikan belum  dibuktikan, dapat didasarkan bidang tanah sebagaimana ditentukan hak
atas penggunaannya.
KADASTER
Suatu sistem informasi yang terdiri dari dua bagian:

•Seperangkat peta atau denah yang menunjukkan ukuran dan lokasi semua bidang tanah dan

•Catatan yang menjelaskan atribut atau sifat tanah.

Sistem pendaftaran tanah secara eksklusif membahas pemilikan. Baik kadaster dan pendaftaran tanah harus berfungsi dalam suatu kerangka hukum yang ketat. Kadaster harus didasarkan pada peliputan suatu negara secara tuntas, karena diperlukan untuk pemungutan pajak. Survei kadaster digunakan menunjang pendaftaran tanah untuk mencatat pemilikannya.
Kadaster secara specifik berfokus pada pemilikan, nilai atau penggunaannya.

C. MANAJEMEN PERTANAHAN & LANDREFORM

Manajemen pertanahan merupakan proses yang dengan proses tersebut sumber daya tanah dapat dimanfaatkan, baik dari perspektif lingkungan maupun perspektif ekonomi. Hal ini termasuk pertanian, peternakan, eksploitasi bahan galian, manajemen properti dan real estat, perencanaan kota dan desa yang meliputi hal-hal sbb:

•Hukum ttg pengalihan hak, agunan dan investasi;

•Penilaian/taksiran ttg properti;

•Pengembangan manajemen jasa dan utilitas;

•Manajemen sumber daya hutan dan pertanian;

•Pembentukan atau penyusunan dan pelaksanaan kebijakan penggunaan tanah;

•Penilaian dampak lingkungan dan pemantauan semua kegiatan di atas tanah yang mempengaruhi pemanfaatan tanah tersebut dengan sebaik-baiknya.

Penentuan pemilikan pribadi atas tanah merupakan langkah penting dari suatu perekonomian yang direncanakan ke perekonomian pasar.
Agar investasi dapat berlangsung, investor harus yakin bahwa aset  yang dikembangkan  berada di atas tanah yang terjamin kepastian hukumnya. Harus ada kerangka undang-undang yang jelas dan ketat mengatur pemilikan dan hak untuk menggunakan tanah dimaksud.
Manajemen sumber daya tanah yang baik akan membantu meningkatkan pembangunan ekonomi dan sosial baik di perkotaan maupun pedesaan.
Bagi negara berkembang ‘Land reform’ merupakan komponen penting dalam mencapai tujuan ini.
‘”Land reform” memiliki beragam arti:
1.Mencakup pemulihan hak atas tanah kepada pemilik sebelumnya. ‘Land reform’ meliputi pendistribusian kembali hak atas tanah dari satu sektor ke sektor lainnya, misalnya dengan mengambil tanah dari negara atau dari pemilik perorangan dan memberikannya kepada mereka yang belum memiliki tanah.

2.Konsolidasi tanah dalam hal ini semua pemilik tanah dalam suatu kawasan menyerahkan tanah mereka dan memperoleh alokasi bidang tanah yang baru yang memiliki nilai  sebanding tapi menurut pola yang mendorong penggunaan tanah secara lebih efisien dan lebih produktif.

3.Perubahan penguasaan tanah, yaitu cara bagaimana hak dimiliki, yang dengan demikian menghapuskan hak tradisional dan hak adat yang rumit selain memperkenalkan atau memberlakukan mekanisme pengalihan tanah secara lebih sederhana dan tidak berbelit-belit.

ØProgram “Land reform” di pedesaan dirancang untuk memudahkan perubahan teknologi pertanian, jenis tanaman pangan, cara penggarapan tanah, pendanaan untuk pengembangan atau pemasaran produk.

ØDi kawasan perkotaan program “land reform” meliputi pengembangan infrastruktur (prasarana) berskala besar, pemungutan pajak atas bangunan selain tanah tempat bangunan itu berdiri, atau perubahan cara dan penggunaan tanah dan properti.

D. ADMINISTRASI PERTANAHAN

•Administrasi pertanahan mengacu pada proses pencatatan dan penyebar luasan informasi mengenai pemilikan, nilai dan penggunaan tanah selain sumber daya terkaitnya. Meliputi penentuan hak dan atribut lain lain yang terdapat pada tanah, survei dan uraian tentang itu semua, dokumentasinya yang terperinci dan penyediaan informasi terkait yang menunjang pasar tanah.

•Membahas perencanaan kota dan desa atau praktek pertanian yang baik sejauh kegiatan tersebut mempengaruhi pengumpulan dan pelaksanaan pencatatan yang baik. Informasi penunjang yang tidak berhubungan langsung dengan perencanaan fisik, pembangunan kembali pusat kota, reformasi pertanian, atau penyempurnaan produktivitas tanah pertanian.

•Administrasi pertanahan berhubungan dengan tiga komoditi: pemilikan, nilai dan penggunaan tanah dalam seluruh konteks pengelolaan sumber daya tanah.

“Nilai” memiliki beberapa arti mengacu pada nilai pasar modal yang sesungguhnya atau yang dinilai, yaitu besarnya jumlah uang untuk dapat membeli tanah, atau mungkin merujuk kepada nilai sewanya. Persepsi nilai tanah dan properti mungkin juga berhubungan bukan hanya dengan pasar yang berlaku sekarang tapi juga potensinya untuk menghasilkan pendapatan.
Jadi tanah kosong akan menghasilkan lebih banyak pendapatan jika sepenuhnya dikembangkan dan karenanya pajak dipungut atas nilai potensialnya dan bukan atas nilai sesungguhnya sekarang. Penggunaan tanah menentukan kekayaan yang dihasilkannya dan karenanya menentukan nilainya. Nilai tanah merujuk kepada kualitas fisik lingkungannya. Dalam arsip tanah dicantumkan karakteristik tanah, kandungan kelembabannya, kemiringan dan aspek tanah, semua faktor yang mungkin mempengaruhi bagaimana tanah itu dapat digunakan dengan sebaik-baiknya.

E. MANFAAT SISTEM  ADMINISTRASI PERTANAHAN YANG BAIK

 1.Jaminan pemilikan dan rasa aman dalam penguasaan tanah;

2.Dukungan bagi pemungutan pajak atas tanah dan properti;

3.Pemberian rasa aman pemberi kredit;

4.Pengembangan dan pemantauan pasar tanah;

5.Perlindungan bagi tanah negara;

6.Pengurangan sengketa tanah;

7.Kemudahan land reform di Pedesaan;

8.Penyempurnaan perencanaan kota dan pengembangan prasarananya;

9.Dukungan bagi pengelolaan lingkungan;

10.Diperolehnya data statistik.

Sistim informasi pertanahan dibutuhkan  sebagian besar pemerintah dan masyarakat
Sistim informasi pertanahan dibutuhkan  sebagian besar departemen pemerintah dan masyarakat, misalnya:

1.Pemerintah: pertanian, kehutanan, pertahanan, pendidikan, lingkungan hidup, urusan atau masalah keuangan/ekonomi, kesehatan, jalan raya dan transportasi, perumahan, masalah/intern kepolisian, pengadilan, survei tanah, pemerintah daerah, sumber daya alam, perencanaan dan pembangunan, jaringan listrik, pekerjaan umum, perdagangan dan industri, dan lain-lain.

2.Sektor swasta: arsitek, bank dan koperasi perumahan, perusahaan konstruksi, pakar ekonomi, pakar lingkungan hidup, petani dan pengggarap hutan, akuntan dan asuransi, investor, pemilik tanah dan properti, pengacara dan notaris, pakar pemasaran, pengembang properti, dan lain-lain.

Produk yang dibutuhkan oleh mereka masing-masing berbeda walaupun temanya sama pemilikan, nilai dan penggunaan tanahnya.

F. STATUS HUKUM PEMILIKAN TANAH

Tanah mungkin dimiliki oleh seseorang, dimiliki oleh pihak lain dan ditempati pihak ketiga. Pemilikan berarti hak untuk menikmati penggunaan sesuatu, kemampuan untuk penggunaannya, menjualnya dan mengambil manfaat dari hak yang berhubungan dengannya. Pemilikan menyiratkan kekuasaan fisik untuk menguasai suatu benda. Pemilikan adalah masalah hak, sedangkan pemilikan dan penguasaan merupakan masalah fakta atau praktis pada suatu saat.
Didudukinya dan digunakannya tanah mungkin memberikan bukti pemilikan, tapi ini bukan bukti jika tidak ada bukti hak atas tanah. Di beberapa negara pendudukan tanah  (“adverse”)  tapi tidak menimbulkan keributan, setelah beberapa waktu menimbulkan akuisisi (“acquisition”) sepenuhnya dari hak atas tanah tersebut.
Dengan diuraikan secara keliru oleh sebagian pihak sebagai pencurian tanah, ketentuan mengenai hak melalui cara pemilikan demikian (“adverse”) merupakan proses yang sah untuk menciptakan rasa aman bagi mereka yang tidak mampu membuktikan pemilikan semula. Ini didasarkan pada dasar pertimbangan bahwa tanah merupakan sumber daya yang harus digunakan dan bahwa dengan membiarkan pihak yang menguasai tanah secara liar memperoleh hak, maka masyarakat secara keseluruhan memperoleh manfaatnya.
Hukum perlu antara lain:

• Mendefinisikan sarana dan syarat yang dengan itu hak atas penggunaan dapat diubah menjadi hak pemilikan, misalnya karena perjalanan waktu;

• Menetapkan aturan untuk penentuan hak atas tanah dan properti pada tahap awal dan bagaimana pemilikan (hak) ini dialihkan.

G. PENGUASAAN TANAH

Cara bagaimana hak atas tanah diperoleh disebut “tenure” (penguasaan atas tanah). Di sebagian besar negara pemilik mutlak tanah adalah negara atau kepala negara, untuk keperluan umum dapat diidentifikasikan dua bentuk umum:

•Pemilikan tanah atau bangunan tanpa batas waktu dan syarat  (“freehold”) dan

• Pemilikan tanah atau bangunan menurut jangka waktu yang ditentukan dalam sewa (“leasehold”)

Freehold berarti pemilik dapat melakukan apa saja terhadap tanah dimaksud, misalnya dalam hal melepaskan hak atas tanah, yang tunduk kepada perjanjian yang bersifat membatasi dan peraturan perundang-undangan tentang penggunaan tanah. Freehold tidak bersifat mutlak karena negara mempertahankan hak untuk memperoleh tanah demi kepentingan umum, misalnya untuk membangun jalan raya.
Leasehold berarti pemilik berdasarkan freehold yang dalam beberapa hal bisa negara, telah melepaskan sebagian besar hak atas tanah itu selama jangka waktu tertentu yang diterapkan seperti 99 tahun yang selama itu pemilik berdasarkan leasehold dapat menggunakan tanah atau properti dimaksud tapi pada akhir jangka waktu hak atas tanah atau bangunan kembali kepada pemilik freehold.
Sebagian besar negara menjalankan sistem penguasaan serupa meskipun sebagian lagi tidak mengakui leasehold dan mengandalkan perjanjian sewa menyewa untuk mengawasi atau mengendalikan penggunaan tanah dalam jangka pendek.
Tidak semua hak dicatat. Suatu hak atas tanah pada umumnya tunduk kepada pembatasan menurut undang-undang, seperti peraturan mengenai pengawasan pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah kota tetapi tidak tercantum dalam sertipikat hak atas tanah. Hal itu mungkin juga pada hukum adat dan kepentingan yang lebih besar yang juga tidak tertulis.
H. PENDAFTARAN AKTA & PENDAFTARAN HAK
Ketiga sistem pencatatan  hak atas tanah adalah:

1.Peralihan hak pribadi (“private convenyancing”);

2.Pendaftaran akta (registration of deed);

3.Pendaftaran hak atas tanah (“registration of title”)

Ad. 1. Dalam peralihan hak pribadi dokumen yang disepakati dengan pengalihan hak milik diserahkan oleh penjual kepada pembeli, biasanya dengan bimbingan ahli hukum. Negara hanya memberikan kerangka hukum dalam hal proses ini berlangsung. Cara ini tidak efisien dan sangat berbahaya rawan tindak penipuan karena tidak ada bukti yang jelas bahwa si penjual pemilik sebenarnya.
Ad. 2. Berdasarkan sistem pendaftaran akta, salinan dokumen pengalihan diserahkan atau dititipkan di Kantor Pencatatan Akta. Pengajuan akta ke kantor ini kemudian memberikan bukti tentang hak penjual untuk menjual.
Ad. 2. Di beberapa negara bagian Amerika Serikat , pendaftar swasta dioperasikan oleh maskapai asuransi penjamin kerugian yang timbul karena adanya cacat atau kelemahan dari hak atas tanah. Hal ini dikenal dengan asuransi hak atas tanah dalam hal ini premi dibayar pembeli.  Jika terjadi tindak penipuan dan pembeli menyatakan bahwa hak itu tidak berlaku, maka perusahan asuransi akan memberi ganti rugi. Sistem ini secara umum tidak mendukung atau membantu manajemen pertanahan. Di sejumlah negara yang menggunakan sistem pendaftaran akta pada tingkat nasional, kantor pencatatannya diawasi oleh negara. Salinan semua perjanjian yang berhubungan dengan pemilikan tanah harus didaftarkan dan salah satu salinan dokumennya semua disimpan di situ. Setiap dokumen biasanya telah dicek oleh notaris atau pengacara yang diberi kuasa dan keabsahannya telah dipastikan. Karenanya dengan mencari dokumen pengalihan, calon pembeli seharusnya merasa yakin bahwa penjual memang memiliki hak untuk menjual. Pemeriksaan daftar akan memperlihatkan bagaimana penjual telah memperolehnya.
Ad. 2. Ini tentu saja tidak memberikan bukti bahwa transaksi sebelumnya sudah sah menurut hukum, karenanya transaksi sebelumnya harus diperiksa, dan seterusnya melalui serangkaian pemeriksaan hingga pembeli benar-benar yakin bahwa terdapat hubungan yang jelas mengenai hak tersebut. Sistem ini memerlukan tempat yang luas untuk menyimpan dokumen. Pendaftaran sistem ini tidak benar-benar menjamin hak atas tanah atau properti, pendaftaran semacam ini memberikan bukti yang penting mengenai pemilikan yang dianggap benar kecuali kalau dibuktikan lain di pengadilan.
Ad.3. Salah satu alternatif pendaftaran dokumen adalah pendaftaran hak atas tanah. Dalam sistem ini setiap bidang tanah diidentifikasikan pada suatu peta dan hak yang berhubungan dengannya dan nama pemiliknya dicatat dalam daftar. Ketika setiap bidang tanah dialihkan haknya maka hanya nama pemiliknya yang perlu diubah. Bila sebagian saja dialihkan, maka denah/gambarnya harus diubah dan dokumen baru harus dikeluarkan.
Ad. 3. Meskipun  salinan sertipikat hak atas tanah setiap bidang tanah dipegang oleh pemilik tanah atau penerima agunan, maka catatan definitifnya adalah catatan yang disimpan di kantor pendaftaran. Sistim ini menjamin pemilikan tanah. Siapapun yang kehilangan hak atas tanah karena dijalankannya fungsi pendaftaran akan mendapatkan ganti rugi meskipun kesalahan dilakukan oleh kantor pendaftaran. Sistem ini di Australia dikenal dengan nama sistem Torrens, dikenal sederhana dan relatif murah dioperasikan. Peralihan hak berlangsung tanpa melibatkan ahli hukum.
Baik sistem pendafataran hak atas tanah maupun sistem pendaftaran akta berkembang secara bertahap guna memenuhi kebutuhan akan peralihan hak yang disempurnakan. Keduanya dirancang untuk memberikan rasa aman yang lebih besar kepada pasar tanah dan keduanya berkembang dari suatu perspektif hukum dan bukan perspektif manajemen pertanahan.
I.  AJUDIKASI HAK ATAS TANAH
Pada waktu hak atas tanah untuk pertama kali didaftarkan, perlu prosedur khusus difungsikan yang dikenal dengan istilah ‘ajudikasi’ (“adjudication”). Ajudikasi merupakan proses hak atas sejumlah bidang tanah pada akhirnya dan secara otoritatif ditentukan. Ajudikasi merupakan tahap pertama dalam pendaftaran hak atas tanah di daerah pemilikan tanah tidak dikenal. Ajudikasi merupakan prasyarat konsolidasi dan distribusi tanah untuk memastikan bahwa setiap pemilik yang ada telah diidentifikasikan dan diperlakukan dengan adil. Hak dan pemilikan harus dipastikan. Setiap batas bidang tanah harus disepakati antara para pihak yang berdamping- an, prosesnya bisa secara sporadis atau sistematis.
Ajudikasi berlangsung bilamanapun atau dimanapun ada alasan untuk menentukan pemilkan yang tepat dan batas bidang tanah masing-masing,  misalnya pada waktu transaksi akan terjadi atau ketika pemilik tanah minta tanahnya didaftar. Urutan pendaftaran satu persatu berbahaya dan hal-hal yang tidak terduga tidak dapat diprediksi.
J.  BATAS HAK ATAS TANAH
Dalam pengertian hukum,  batas adalah suatu permukaan yang menetapkan pemilikan tanah seseorang bermula dan berakhir. Umumnya permukaan ini vertikal dan dapat disamakan dengan tirai yang tergantung dari atas sehingga siapapun yang melewatinya dari satu sisi ke sisi lainnya, berarti lewat dari satu sisi perangkat hak atas tanah ke perangkat lainnya. Permukaan batas ini memotong garis batas yang sah, melangkahi garis ini sama dengan menerobos tirai. Batas yang sah merupakan permukaan tipis yang dalam keadaan sangat kecil merentang dari pusat bumi ke atas dan pada dasarnya merupakan suatu konsep abstrak. Dalam praktek sebagian pihak menandai batas tanah mereka di atas permukaan bumi dengan cara linier seperti pagar atau dengan cara titik seperti pancang kayu, palang besi atau beton. Benda fisik  ini mungkin disebut juga batas, meskipun tidak mengikuti garis yang sama dalam ruang seperti batas hukum. Dalam sebagian besar sistem hukum pagar merupakan pertahanan, suatu perlindungan terhadap penyusupan, ini tidak selamanya merupakan penentu batas bidang tanah.
Sering batas disebut sebagai ‘tetap’ (“fixed”) atau ‘umum’ (“general”). Kedua istilah ini memiliki arti yang kabur karena sekurang-kurangnya masing-masing ada tiga konsep mengenai batas yang ‘tetap’ dan batas yang ’umum’.
Bagi sebagian pihak, suatu batas  ‘tetap’ adalah batas yang telah disurvei secara akurat  sehingga hilangnya tanda disudut dapat diganti secara tepat berdasarkan ukuran yang sudah ada.
Bagi pihak lainnya, istilah ‘batas yang tetap’ digunakan untuk menguraikan suatu titik sudut batas yang bersifat tetap dalam ruang pada waktu dicapai kesepakatan ketika pemilikan dialihkan. Dari dua definisi di atas, maka bukti di lapangan mendahului apa yang sebenarnya telah dicatat.
Meskipun demikian dalam beberapa sistem, suatu batas hanya menjadi tetap apabila tercapai kesepakatan antara pemilik yang berdekatan dan garis pemisah di antara para pemilik dicatat sebagai bukti yang tetap dalam daftar. Sejak itu bukti dalam daftar lebih utama dari apa yang di lapangan.

Sengketa batas yang terjadi kemudian, diselesaikan dengan mengacu bukti dalam daftar daripada fakta  tanah itu sudah lama diduduki atau dimiliki atau kepada posisi atau kedudukan ciri fisik yang mapan seperti pagar yang mungkin tidak sesuai lagi dengan data yang didaftarkan.
Salah satu keunggulan batas tetap bahwa pemilik tanah merasa yakin pada letak batas tanahnya karena ini secara resmi diakui dalam sistem yang ada. Jika batas tidak dapat  dirujuk kepada ciri-ciri topografis yang dapat dilihat dan permanen seperti pagar, tembok, bangunan atau parit, batas tetap yang telah disurvei dengan baik memiliki dampak dalam mengurangi sengketa di kemudian hari.
Dalam hal batas umum, garis yang tepat dari batas hukum antara bidang tanah yang berdekatan dibiarkan tidak ditetapkan apakah berada pada satu sisi pagar atau sisi lainnya atau sepanjang bagian tengahnya. Pemilikan tanah dapat dijamin sampai dengan ciri pembatasnya, yang pemilikannya dibiarkan tidak pasti. Tidak perlu survei yang tepat, walau dibutuhkan denah topografi yang cukup akurat.
Batas umum sangat sesuai jika pengembangan lanskapnya sudah matang, misalnya di kawasan perkotaan dan pedesaan yang telah lama digarap sehingga pola penggunaan tanahnya sudah mapan. Berdasarkan sistem batas umum, pemilikan terhadap bidang tanah dapat didaftar tanpa konsultasi dengan tetangga dan tanpa harus menyetujui lokasi yang tepat dari garis batas yang sah. Ini mengurangi banyaknya sengketa dalam jangka pendek tapi juga menimbulkan masalah dalam jangka panjang. Pendekatan dimaksud sering digunakan jika ajudikasi hak atas tanah dilakukan secara sporadis dalam hal hak atas tanah didaftar apabila terjadi transaksi.
Suatu batas umum mungkin juga merupakan batas yang tidak pasti, seperti tepi kawasan hutan atau garis pasang naik pantai. Dalam beberapa sistem pendaftaran , hukum merujuk kepada ‘batas kira-kira’ yang dengan sengaja dibiarkan kabur untuk mencegah sengketa antar tetangga.
Keuntungan batas umum terletak pada standard yang tidak begitu ketat tentang survei, petugas pendaftar hak dapat mengabaikan perubahan kecil yang terdapat pada posisi atau kedudukan batas yang disepakati antara dua belah pihak, sambil tetap menjamin hak masing-masing atas tanah.