PENDAHULUAN
LATAR BELAKANGTanah sebagai karunia Tuhan YME
- Luas tetap, tidak bertambah
- Manusia yang membutuhkan tanah jumlahnya selalu bertambah, sehingga tanah mempunyai nilai ekonomi yang cenderung menigkat
- Akibatnya sering menjadi sumber konflik
- Dampak dari setiap pelaksanaan kegiatan pengukuran dan pendaftaran tanah menjadi sangat complex
- Pelaksana harus benar-benar memahami peraturan yang berlaku, sebagai landasan hukum dan teknis pelaksanaan tugas dengan baik, agar hasil yang dicapai tidak berdampak negatif dan tidak menimbulkan masalah/sengketa dikemudian hari.
- Pendaftaran tanah yang dilaksanakan adalah pendaftaran hak (rechts kadaster) bukan pendaftaran pajak (fiscal kadaster)
- Hasil dari pengukuran adalah untuk memberikan kepastian hukum bidang tanah yang diukur mengenai letak, batas-batas dan luasnya
- Bidang tanah yang telah diukur dan didaftar (subyek) haknya, maka dijamin kepastian hukumnya mengenai siapa pemegang haknya
- Sistem (publikasi) pendaftaran tanah di Indonesia adalah menganut sistem negative
- Akibatnya tanda bukti hak yang telah didaftar Kantor Pertanahan dibatalkan berdasarkan putusan pengadilan dan bukti lain dinyatakan sebagai data yuridis yang benar
- Apalagi pengukuran dan pendaftaran tanah tidak dilaksanakan dengan prosedur yang benar dan tidak didasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku
PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
- A. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH
- Tanah
- Bumi
- Bidang tanah
- 1. Pendaftaran tanah sebelum UUPA
- Kadaster dilakukan di Mesir semenjak 3000 tahun sebelum masehi
- Istilah kadaster berasal dari bahasa latin CAPITASTRUM
- 2 (dua) unsur yang harus dipenuhi dalam kadaster :
- Pendaftaran atau pembukuan bidang-bidang tanah yang terletak di suatu daerah atau Negara didalam daftar-daftar.
- Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah.
- 2 (dua) jenis kadaster menurut fungsinya
2.Rechts kadaster atau kadaster hak.
Suatu bentuk kadaster yang dibentuk dengan tujuan untuk menjamin kepastian hukum hak atas tanah.
- 2. Pendaftaran tanah sesudah UUPA
- Mengatur serta menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi/tanah.
- Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi / tanah.
ATAS
DASAR KEWENANGAN TERSEBUT, NEGARA MENGINSTRUKSIKAN KEPADA PEMERINTAH
AGAR DISELURUH WILAYAH INDONESIA DIADAKAN PENDAFTARAN TANAH YANG
BERSIFAT “RECHTS KADASTER”, YANG ARTINYA BERTUJUAN MENJAMIN KEPASTIAN
HUKUM.
Pasal 19 ayat (1)Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah.
- Untuk pelaksanaan pendaftaran tanah Pemerintah mengeluarkan PP No.10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.
- Pendaftaran tanah ini bersifat suatu RECHTS KADASTER artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum.
- Dalam perjalanan waktu, Peraturan Pemerintah No.10 tahun 1961 dipandang tidak dapat lagi sepenuhnya mendukung tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional, sehingga perlu dilakukan penyempurnaan. Pemerintah kemudian mengeluarkan Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH
Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 pasal 1 ayat (1)Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH
UUD 1945
PASAL 33 AYAT (3)
UU No.5 Tahun 1960
Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA) PASAL 19
Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961
Tentang Pendaftaran Tanah
Berlaku tanggal 23-3-1961 s/d 8-10-1997
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah
Berlaku tanggal 8-10-1997
Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
PASAL 19 UUPA- Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
- Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi : a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c.Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
- Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
- Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
PENDAFTARAN TANAH
Pasal 19 UUPA- 1. FISIK KADASTER (DATA BIDANG TANAH)
- Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah
- Daftar tanah
- Peta pendaftaran (NIB)
- Azas spesialitas : NIB
2. RECHTS KADASTER / LEGAL KADASTER
(MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM)
- Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
- Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
- Buku tanah (alat pembuktian) PEMILIKAN
- Stelsel negative
- 3. AZAS DAN SISTEM PENDAFTARAN TANAH
Pasal 2 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997
- Azas Sederhana
- Azas Aman
c.Azas Terjangkau
dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan harus bias terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
- Azas Mutakhir
- Azas Terbuka
* lihat pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah No.24.
- B. SISTEM (PUBLIKASI) PENDAFTARAN TANAH
- Sistem publikasi negatif
- Sistem publikasi positif
- Tersirat dalam Pasal 19 ayat (2) C :
- UUPA menganut sistem publikasi negative
- Apa bedanya sistem publikasi positif dengan sistem publikasi negatif?
- Pendaftaran Hak (Registration of Title)
- Pendaftaran Akta (Registration of Deeds)
- UUPA menganut pendaftaran hak (Registration of Title)
SISTIM PENDAFTARAN TANAH
SISTIM NEGATIFTerdaftarnya seseorang dalam daftar umum sebagai pemegang hak tidak mengakibatkan bahwa orang yang sebenarnya berhak akan kehilangan haknya.
SISTIM POSITIF
- § Terdaftarnya seseorang dalam daftar umum karena memperoleh hak dengan itikad baik tidak dapat diganggu gugat.
- § Pemilik sebenarnya akan kehilangan hak dan hanya mendapat ganti rugi.
POS Dilindungi
PENGADILAN
INDONESIA MENGANUT SISTIM NEGATIF
KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH- Pengukuran dan pemetaan (pembuatan Peta)
- Pembuatan Daftar Tanah
- Pembuatan Surat Ukur
- Pembuatan Buku Tanah
- Pendaftaran Hak
- Pembuatan Surat Tanda Bukti Hak
- Pendaftaran Peralihan Hak
- Pendaftaran Pembebanan Hak dan Roya
- Pendaftaran Pemisahan/Penggabungan
11. Pendaftaran Penghapusan Hak
12. Pengangkatan, Pembinaan dan Pemberhentian Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT).
- 1. Pengukuran dan Pemetaan
- Pengukuran suatu wilayah Desa/Kelurahan
- Pembuatan peta dasar pendaftaran
- Penetapan batas bidang-bidang tanah dengan memasang tanda-tanda batas dilakukan bersama dengan pemilik tanah yang berbatasan, jika batas-batas belum dipasang secara permanent
- Pelaksanaan kegiatan pengukuran
- Hasil pengukuran digambar kemudian dipetakan dalam Peta Dasar Pendaftaran, sehingga menjadi Peta Pendaftaran
- 2. Pembuatan Surat Ukur
- Mengutip dari peta pendaftaran
- Berisi : gambar, letak, batas, luas, penunjuk batas
- 3. Pembuatan Daftar Tanah
Daftar tanah diatur dalam pasal 146 PMNA / Ka BPN No.3 Tahun 1997 dibukukan semua bidang tanah.
- 4. Pendaftaran Hak (Pertama Kali)
- Tanah Negara : permohonan / pemberian hak
- Bekas milik adat : konversi / pengakuan hak
- Pendaftaran tanah sistematik
- Pendaftaran tanah sporadik
- 5. Pembuatan Buku Tanah
- Hak atas tanah dan Hak Pengelolaan (D.I. 205)
- Tanah Wakaf (D.I. 205 A)
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (D.I. 205 B)
- Hak Tanggungan (D.I. 205 C)
- 6. Pembuatan Surat Tanda Bukti Hak
- Awal dari kegiatan pendaftaran tanah adalah pengukuran dan diakhiri dengan Surat Tanda Bukti Hak berupa sertipikat sebagai alat bukti yang kuat, yaitu :
- Sertipikat Hak atas Tanah dan Sertipikat Hak Pengelolaan
- Sertipikat Tanah Wakaf
- Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
- Sertipikat Hak Tanggungan
- Luas Wilayah R.I. ± 1.984.124 KM
- Pelaksanaan Pengukuran
- Pemotretan melalui udara (Fotogrametri)
- Menggunakan Jasa Satelit (ekonos, GPS dan sebagainya)
- Kendala kegiatan pengukuran/pendaftaran tanah untuk menjangkau seluruh wilayah R.I. :
- Peralatan ukur
- Sumber Daya Manusia
- Kegiatan pendaftaran tanah dilakukan secara bertahap (tidak serentak)
- Pembagian wewenang pengukuran menurut luas bidang tanah :
- Kantor Wilayah BPN Provinsi lebih dari 10 hektar sampai dengan 1000 hektar
- BPN Pusat
Luasnya melebihi 1000 hektar
- Pengukuran dalam rangka Recths Kadaster
- Mengikatkan dengan benda-benda tetap, guna rekontruksi jika terjadi sengketa batas atau pengembalian batas.
- Pengukuran untuk pendaftaran tanah
- Kemiringan bidang tanah menjadi salah satu faktor pemetaan dan perhitungan luas bidang tanahnya
- Menentukan kepemilikannya
Letak, batas, luas
- Dilakukan dengan teliti, cermat dengan menggunakan tehnik pengukuran yang benar
- Kecerobohan pengukuran dilanjutkan penggambaran/pemetaan berakibat merugikan pemegang hak :
- Bentuk dan batasnya tidak sesuai dengan keadaan lapangan
- Pengkartiran (menggambar)
- Bentangan tanah secara horizontal
- Diperhitungkan kemiringan tanah
- Jika kemiringannya tidak diperhitungkan, gambar dan luas tanah akan lebih besar berakibat tidak menjamin kepastian hukum
- 7. Pendaftaran Peralihan Hak
- Jual beli
- Hibah
- Tukar menukar
- Lelang
- Pembagian Hak Bersama
- Pemasukan Harta dalam Perseroan
- Penggabungan/merger perusahaan
- Warisan
- 8. Pendaftaran Pembebanan Hak
- Hak Tanggungan
- Pemberian HGB/HP di atas Hak Milik
- Roya
- Peralihan Hak Tanggungan (cessie dan subrogasi)
- 9. Pendaftaran pemecahan, pemisahan, dan penggabungan
- Pemecahan satu bidang dipisahkan sampai habis
- Pemisahan : satu bidang sebagian dipisah dan ada sisa
- Penggabungan : jenis hak dan jangka waktu berakhir sama, letak satu hamparan
- 10. Pendaftaran lainnya
- Ganti Nama
- Penyitaan dan pemblokiran
- Perpanjangan jangka waktu hak
- Sita jaminan
- Dan lain-lain
- 11. Pendaftaran Penghapusan Hak
- Haknya dibatalkan
- Jangka waktu haknya berakhir
- Dilepaskan haknya
- Subyek tidak memenuhi syarat sebagai pemegang sesuatu Hak atas tanah
- Tanahnya musnah
- Pemilik / pemohon dan pemilik tanah yang berbatasan
- Kepala Desa/Lurah, sebagai anggota Panitia A/Panitia Pemeriksaan Tanah
- Pemilik Tanah, Masyarakat, Kepala Desa/Lurah
- Kepala Desa/Lurah, Camat, Notaris, Kantor Balai Harta Peninggalan (BHP), pengadilan agama dan saksi
- Kepala Desa/Lurah, PPAT, Kantor Lelang Negara, Saksi, Kantor Pajak
SUBYEK DAN OBYEK PENDAFTARAN TANAH
UUPA
Psl. 19
SUBYEK
Penyelenggara Pemerintah/BPN PP.10/1961 – Psl.5 PP.24/1997
Psl.6 PP 24/1997 Pelaksana Kantah Kab/KotaPanitia Ajudikasi
Pendaftaran tanah secara sistematik
Survey
Berlisensi
Pengukuran dan Pemetaan bidang-bidang tanah
PPAT membuat Akta
JB, PHB, HB, PHDP, HT, SKMHT, TM, PH
Pendaftaran Tanah Pertama Kali
SERTIPIKAT
OBYEK
Tanah seluruh Wilayah RIObyek Pendaftaran Tanah :
- Tanah bekas milik adat
- Tanah Negara :
- Tanah yang dikuasai subyek hak yang tidak berhak memiliki status hak yang dikuasai
Caranya
SPORADIK KANTAH KAB/KOTA tas biaya pemohonSISTIMATIK Panitia Ajudikasi Biaya APBN/APBD SDM, biaya dari masyarakat dengan persetujuan Ka. BPN
MANFAAT PENDAFTARAN TANAH
1.KEPASTIAN TERHADAP PEMILIKAN TANAH2.JAMINAN TERHADAP PENGUASAAN TANAH
3.MENGURANGI SENGKETA PERTANAHAN
4.MEMPERMUDAH PROSES PERALIHAN HAK
5.PERANGSANG BAGI BURSA TANAH
6.JAMINAN KREDIT/PERBANKAN
7.PEMANTAUAN BURSA TANAH
8.MENUNJANG PROGRAM LAND-REFORM
9.MENUNJANG PENGELOLAAN TANAH NEGARA
10.MENINGKATKAN EFISIENSI PERPAJAKAN TANAH
11.MENUNJANG PERENCANAAN FISIK
12.MENUNJANG PENGELOLAAN SUMBERDAYA PERTANAHAN
13.DAN LAIN-LAIN
ANALISA MASALAH DALAM PENGUKURAN DAN PEMETAAN
- MASALAH ADMINISTRASI DAN PROSEDUR PENGUKURAN
- Prosedur (administrasi) pengukuran
- Permohonan yang bersangkutan
- Bayar biaya
- Pelaksana petugas ukur sesuai Surat Tugas
- Teliti peta, bawa q.u.
- Alat ukur, pembantu ukur
- Memberi tahu/permisi kepada Kepala Desa/Kepala Adat/Lurah
- Pelaksana pengukuran bidang tanah adalah Petugas Ukur
- Disaksikan pemilik tanah yang berbatasan
- Batas-batas tanah ditunjukkan oleh pemilik/pemohon
- PERMASALAHAN PROSEDUR PELAKSANAAN PENGUKURAN
- Telah diukur lebih dahulu
- Tanpa Surat Tugas
- Yang mengukur bukan petugas ukur/pegawai BPN, tetapi pembantu ukur
- Tidak meneliti peta
- Tidak mengecek/teliti alat ukur
- Tidak membawa blanko gambar ukur
- Penunjuk batas : kuasa mengurus sertipikat, yang tidak tahu pasti batas-batasnya
- Tidak disaksikan/persetujuan pemilik tanah yang berbatasan
- Akibatnya jika timbul perkara pidana, petugas ukur yang bersangkutan dimungkinkan menjadi Terdakwa
- Tidak dapat memetakan hasil pengukuran
- MASALAH SENGKETA BATAS
- Kesalahan Pengukuran
- Karena salah penunjukan batas
- Pemasangan tanda batas tidak tepat
- Peralatan tidak sempurna
- Kemampuan pelaksanaannya
- Salah ukur, salah baca
- Akibatnya : gambar, bentuk bidang tanah, luas, pemetaan menjadi salah
- Masalah Luas
- Salah menghitung luas
- Diukur ulang, panjangan tetap
- Dalam sertipikat luas 6000 m² dihitung kembali luas hanya 5000 m²
- Kurang 1000 m²
- Rugi Rp. 15.000.000,- / M²
Sertipikat jaminan kredit diganti blanko, diukur luasnya berkurang, batas-batas tetap
- Semula luas 350 m² dalam sertipikat baru menjadi 250 m²
- Berkaitan dengan jaminan kredit Bank keberatan, agar luasnya tetap 350 m²
- Kantor Pertanahan tidak bersedia, kenyataan luas 250 m²
- ANALISA SENGKETA BATAS
- Tanda-tanda batas dipasang pada setiap sudut batas tanah, kalau perlu pada titik-titik tertentu sepanjang garis batas tanah
- Yang pokok hasil pengukuran dapat direkontruksi, dipetakan diketahui letak dan batasnya pada peta
Faktor penyebab :
- Tidak dipasang patok tanda batas pada setiap sudut bidang tanah atau pagar batas tidak jelas
- Penunjukan batas tidak pada tempat yang benar
- Petugas ukur tidak cermat dalam melaksanakan tugasnya
- Salah baca
- Tanda batas hilang, pemagaran tidak minta pengembalian batas
- MASALAH PEMETAAN
- Luas wilayah RI ± 1.984.124 KM²
- Jumlah bidang ± 80.000.000 bidang
- Diterbitkan sertipikat ± 30 % (± 27.000.000 bidang)
- Sertipikat melayang-layang : ± 3.000.000 bidang
- Pekerjaan besar, bagaimana penyelesaiannya?
- Kantor Pertanahan punya peta
- Tidak ada program pembuatan peta pendaftaran secara terencana karena tidak ada anggaran?
- Menunggu proyek pengukuran/pemetaan?
- Membuat peta biayanya mahal
- Menerbitkan sertipikat tetapi tidak dipetakan dalam peta pendaftaran, bagaimana aspek hukumnya?
- Sertipikat tidak dipetakan akan menambah deretan permasalahan di kemudian hari bagi Kantor Pertanahan dan pejabat yang bersangkutan dan penerusnya (yang menangani) serta derita bagi pemilik/yang memperolehnya dan bertambah pusing bagi yang menanganinya
- Rasa malu kalau kalah dalam berperkara
- Penyebab tumpang - tindih
Sengketa batas karena kesalahan pengukuran :
- Penunjukkan batas salah
- Pemasangan tanda batas tidak tepat
- Peralatannya rusak
- Kemampuan pelaksanaan (SDM) tidak teliti
Hasil :
- Bentuk bidang tidak benar
- Letak, batas luas salah
Ukur Ulang
Batas-batas tanah sudah ditem-bok
Merugikan :
- Pemilik tanah atau pemilik tanah yang berbatasan
- Keperca-yaan Kepada BPN berkurang
Sengketa batas karena tanda-tanda batas hilang/tidak jelas atau pemagaran fisik tidak ada persetujuan pemilik tanah yang berbatasan (akibat kelalaian pemilik)
Untuk menetapkan batasnya dengan pengem-balian batas oleh petugas ukur Kantor Pertanahan dengan dasar Gambar Ukur bidang tanah yang jelas
Gambar Ukur me-menuhi syarat untuk rekons-truksi Gambar
Gambar Ukur tidak memenuhi syarat rekons-truksi
Peng-emba-lian batas bidang tanah dapat dilak-sanakan
Penyele-saian sengketa batas dengan musya-warah menetap-kan/me-nentukan batas
Mem-buang tenaga, waktu dan biaya (uang) yang seha-rusnya tidak perlu terjadi
Batas-batas bidang tanah tetap/tidak berubah, tetapi luas pada Sertipikat/surat ukur lebih besar dari luas yang sebenarnya
Tidak ada sengketa batas, tetapi salah menghitung luas (akibat kekurangmampuan SDM)
Merugikan pemilik atau kreditor
Overlaping
Karena kesalahan penguku-ran disebab-kan :
- Penunjuk-kan batas salah
- Pema-sangan tanda-tanda batas tidak benar
- Kemam-puan pelaksana tidak teliti
Sertipi-kat overlap-ping seba-gian/Seluruh-nya atau seng-keta batas
Dijual kepa-da pihak lain
Hasil peng-emba-lian batas terbuk-ti overla-ping
Deng-an seca-ra mus-yawa-rah atau peng-adilan
Ke-rugian para pihak meng-urangi kerper-cayaan pada-an pada BPN
Overlaping Seluruh atau sebagian
Hasil pengukuran :
- Tidak dipetakan
- Belum ada peta pendaftaran
- Tidak dibuatkan pendaftaran
- Sertipikat tidak dilampiri surat ukur/Gambar Situasi (ketentuan masa lampau)
Serti-pikat tanah dijual atau dibe-bani hak tang-gungan di lelang
Hasil peng-emba-lian batas terbukti over-laping
Penye-lesaian secara mus-yawa-rah atau ke peng-adilan
Pemba-talan Hak
Mengakibat-kan keru-gian para pihak dan meng-urangi keper-cayaan pada BPN
PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
- Dasar Hukum
UUPA Pasal 23, 32, 38
Pasal 26
PP. 10 Tahun 1961 Pasal 19
PP. 24 Tahun 1997 Pasal 37
Perbuatan Hukum
- Peralihan Hak
Kecuali lelang, pemindahan hak dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT yang berwenang
- PP.24/1997 PASAL 37 Akta dibawah tangan?
PENDAFTARAN HAK
Pasal 23 UUPA
- Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19 UUPA
- Pendaftaran dimaksud merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut
- Buku Tanah : Alat Pembuktian (pasal 23, 32 dan 38)
- Sistim Pendaftaran : Pendaftaran Hak (Reg. Of Title)
Jual-beli, Penukaran, Penghibahan, Pemberiandengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan Hak Milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah .
PERALIHAN HAK
PPAT PP. 10/61, PPAT (AMANAT UUPA)
- Sistim PPAT satu-satunya di dunia (geografis)
- PP 24/97 (Pendaftaran Tanah)
- PP 37/98 (Jabatan PPAT)
Sengketa Warisan Pembagian waris yang dirasa tidak adil
Penerapan hukum waris yang berbeda
- Penduduk Asli / Pribumi
- Pernyataan Ahli Waris
- Fatwa Waris PA
- Akta Notaris
- BHP
- PP.27/1996
Rp.60.000.000 atau lebih, tetapi penjual berpenghasilan melebihi PTKP,
berapapun harga penjualan tanahnya tetap kena PPH sebesar 5 %
- PP.48/1994
- UU No.20/2000
UU No.21/1997
PERUBAHAN DATA PENDAFTARAN TANAH TERJADI KARENA ADANYA PENDAFTARAN, antara lain :
- Peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Satuan Atas Rumah Susun :
- Hibah
- Tukar menukar
- Pemasukan dalam perusahaan
- Lelang
- Warisan
- Pembebanan hak
- Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
- Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah
- Pembagian hak bersama
- Hapusnya hak atas tanah dan hak milik Sarusun
- Peralihan dan hapusnya hak tanggungan / Roya
- Berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan :
- Ganti nama
PENDAFTARAN PEMBEBANAN HAK UU NO.4 TAHUN 1996
- Hak Tanggungan lahir (tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan) pada hari ketujuh di hitung dari tanggal berkas lengkap, kalau hari ketujuh jatuh pada hari libur, Buku Tanah Hak Tanggungan diberi tanggal hari kerja berikutnya (Pasal 13 (4) – penjelasan)
- Dalam APHT wajib ada Perjanjian pokok
- Untuk dapat mohon Roya Parsial harus diperjanjikan dalam APHT
- Peralihan piutang (cessie, subrogasi, pewarisan) yang dijamin dengan hak tanggungan wajib didaftarkan oleh Kreditur baru ke Kantor Pertanahan
- Tanggal pencatatan pada Buku Tanah adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya berkas lengkap untuk pendaftaran
pemegang hak tanggungan kepada pihak lain
Subrogasi : adalah penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang
melunasi utang debitur
Orang selaku Kreditur : meninggal dunia
PERALIHAN HAK TANGGUNGAN
Sebab-Sebab Lain :
- Pengambil–alihan atau penggabungan perusahaan
Bukti peralihan Hak Tanggungan :
- Tidak dengan Akta PPAT
- Akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin
kepada kreditor baru (Akta Notaris) atau (Akta dibawah tangan)
PENDAFTARAN ROYA (PENCORETAN) HAK TANGGUNGAN
- Pernyataan tertulis dari kreditor, bahwa piutang yang dijaminnya hapus (telah dibayar lunas debitor yang bersangkutan) atau melepaskan HT yang bersangkutan
- Hak Tanggungan hapus Pasal 18 UU No. 16 Tahun 1985
- Dilepaskannya HT oleh pemegang HT
- Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri
- Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HT (tidak menghapus utang yang dijamin)
- Pencoretan (Roya) Hak Tanggungan
- Pencoretan Hak Tanggungan Pasal 22
- Surat Kuasa membebankan HT Pasal 15
- PENGERTIAN
Tujuannya, untuk menjamin agar gugatan tuntutan atau upaya pemulihan hak hukum tidak ilussoir. Ada kepastian kepada penggugat yang berkepentingan bahwa upaya/tuntutan hukumnya mempunyai nilai.
Pemblokiran bermakna permohonan untuk tidak mengadakan perubahan-perubahan/peralihan hak atas bidang tanah yang masih dipermasalahkan baik di dalam atau di luar pengadilan.
Akibat Sita Terhadap Tanah :
- Barang tersita tidak dapat dipindahtangankan atau dibebani hak tanggungan
- Pemindahan barang tersita batal demi hukum ( pasal 199 HR / 214 RBG ) dan diancam hukuman (pasal 231 KUHP)
- Obyek eksekusi sudah pasti yaitu untuk penjualan lelang jika mengenai perselisihan atau untuk pemenuhan hutang piutang dan / atau diserahkan kepada penggugat jika mengenai sengketa kepemilikan.
- OBYEK SITA / PEMBLOKIRAN
- Tanah yang sudah bersertipikat termasuk yang sudah berakhir haknya. HM, HGU, HGB, HP, HPL, HMSRS
- Tanah yang belum terdaftar / bersertipikat
- Tanah yang belum diberikan sesuatu hak / tanah Negara
- SUBYEK / PIHAK YANG MEMINTA SITA / PEMBLOKIRAN
- Badan Peradilan
- Pengadilan Tata Usaha Negara : penundaan pelaksanaan TUN / Status Quo
- Pengadilan Agama : Sita Jaminan
- Pengadilan Militer : Penyitaan
- Dirjen Pajak : penyitaan
- Kejaksaan / Kepolisian : penyitaan dan pemblokiran
- Instansi BPN dan instansi pemerintah : pemblokiran atau status quo
- Perorangan : permintaan pemblokiran atau sita jaminan, keberatan terhadap proses / pengumuman untuk penerbitan sertipikat tanah atau penerbitan sertipikat kedua pengganti yang hilang.
- KPK (Komisi Pemberantasan Korupsi) : Penyitaan
- SYARAT FORMIL KEKUATAN MENGIKATNYA SITA JAMINAN
- Harus didaftarkan (diumumkan) berita acara sita dengan jalan mencatatnya di kantor pendaftaran yang berwenang ( di Kantor Pertanahan jika tanahnya sudah terdaftar, jika belum terdaftar maka dilakukan di kantor penyimpan letter C / kelurahan)
- Mengikat sejak tanggal berita acara sita didaftar di kantor pendaftaran. Kelalalian pendaftaran (oleh yang meminta sita) mengakibatkan sita tidak mempunyai kekuatan mengikat, terutama pihak ketiga
- BERAKHIRNYA SITA
- Sita diangkat
- Eksekusi selesai dilaksanakan
- PERMINTAAN PENDAFTARAN SITA JAMINAN
- Dalam surat / berita acara sita jaminan menyebutkan jenis dan nomor hak, kelurahan / desa letak tanah, luas, nama pemegang hak (data yuridis lengkap). Dapat dicatat pada buku tanah yang bersangkutan
- Dalam surat atau berita acara sita jaminan tidak menyebutkan jenis dan nomor hak desa / kelurahan letak tanah, pencatatan sita jaminan tidak dapat dilaksanakan. Untuk itu, kantor pertanahan memberitahukan hal tersebut kepada pengadilan, selanjutnya agar panitera / juru sita yang bersangkutan menunjukkan letak tanah dan batas-batasnya di lapangan untuk dapat dilaksanakan pencatatan sitanya dalam daftar tanah atau peta pendaftaran tanah.
- PERMINTAAN PEMBLOKIRAN DARI PERORANGAN
- Permintaan pemblokiran dari perorangan (yang berkepentingan) terhadap tanah-tanah yang belum dibukukan (belum bersertipikat) tidak dapat dilayani
- Jangka waktu pemblokiran diatur dalam PMNA / KBPN No.3 Tahun 1997 pasal 126 s/d 128
- KETENTUAN PASAL 45 AYAT (1) HURUF E PP 24 / 1997
- PERMASALAHAN HUKUM YANG DIJUMPAI DALAM SITA JAMINAN ANTARA LAIN :
- Bidang tanah yang dikenakan sita jaminan ternyata terdaftar atas nama pihak lain
- Bidang tanah yang dikenakan sita jaminan telah dibebani hak tanggungan
- Bidang tanah yang dikenakan sita jaminan masih menjadi obyek sengketa tumpang tindih
- Bidang tanah yang dikenakan sita jaminan disita oleh kantor pajak dalam rangka pelunasan hutang pajak
Pendaftaran sita jaminan ini harus dilayani dan dilaksanakan sesegera mungkin yaitu dicatat pada buku tanah yang bersangkutan, karena terkait dengan pihak ketiga, misalnya pembuatan akta jual-beli, akta pemberian hak tanggungan dsb.
Apabila objek Sita Jaminan belum terdaftar haknya/bersertipikat, diminta jurusita Pengadilan/Pemohon untuk menunjukkkan letak dan batas-batas objek sita jaminan untuk diukur dan dipetakan pada Peta pendaftaran.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar