Eduward Meteo Y. Tuka mengunggah file.
JUAL BELI.rtf
JUAL BELI & BALIK
NAMA SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH
PROSEDUR, DATA YANG
DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari,
beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa
mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual
atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan
menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama
sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya
tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak
bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan
mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan
dimaksud.
Pada prakteknya,
untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah
dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli,
hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada
kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.
Jual beli merupakan
proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur
dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan
di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara
tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual
beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli
adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara
–> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris
yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu
Data-data apa saja
yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual
beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan
meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah,
meliputi:
a.Asli PBB 5 tahun
terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertipikat
tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada,
dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran
rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih
dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang
bersangkutan
Catatan: point a
& b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional
II. Data Penjual
& Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami
isteri
a.2. Copy Kartu
keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan
WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI
keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi
& komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran
dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum
Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal
Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah
meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya.
Jadi, data-data yang
diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan
Waris
-Untuk pribumi: Surat
Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan:
Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh
ahli waris
c.3. Copy Kartu
keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli
waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari
seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh
Notaris (dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran
BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli
setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena
pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.
Contoh
Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar
Rp. 120 juta, berlokasi di wilayah Gresik:
Contoh Nilai tidak
kena pajaknya wilayah Gresik adalah sebesar Rp. 20jt. Jadi pajak yang harus di
bayar =
{(Rp. 120jt – Rp.
20jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP
tanah tersebut di bawah Rp. 20jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB
Waris (Pajak Waris)
Sebelum dilaksanakan
jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan
keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus
melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.
Dimana penghitungan
pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph)
= NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli
(BPHTB) =
{NJOP/harga jual –
nilai tidak kena pajak} X 5%
Nilai pajak tersebut
disetor ke Negara melalui Kantor Pajak setempat atau Bank yang ditunjuk.
Setelah AJB selesai
maka didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat untuk diproses peralihan hak
atas tanahnya. untuk persyaratannya antara lain :
1. Asli Akta Jual
beli
2. KTP dan KK pemohon
( sesuai dengan AJB ).
3. Bukti Perpajakan
yang telah dilunasi.
4.Surat Kuasa apabila
dikuasakan kepada orang lain.
Berkas tersebut di
daftarkan ke loket pendaftaran Kantor Pertanahan setempat untuk diproses
peralihan haknya ( Balik Nama ).
Mengenai Biaya dan waktu anda dapat menanyakan langsung ke Loket-loket
pada Kantor Pertanahan setempat
terima kasih pak untuk penjelasannya.. sangat membantu. saya juga waktu itu memang belum memahami bagaimana seharusnya pembelian tanah yang menurut hukum harus menyertakan PPAT yang oleh sekarang ini di buat oleh Camat. saya mau bertanya pak soal pengurusan tanah kapling. berapakah biaya yang harus kami keluarkan untuk pembuatan AJB? karna waktu itu kami membeli sebidang tanah dengan ukuran 10X15 dan hanya menggunakan kuitansi. setelah kami bertemu kembali dengan si penjual. katanya nanti jika akan kami akan melakukan pengurusan surat atau pengukuran. maka segera hubungi si pembeli. yang kebetulan tempat tinggal kami tidak jauh dengan si penjual.
BalasHapus